Hausse des DMTO au 1er avril 2025 : ce que les investisseurs et acquéreurs doivent absolument anticiper.
Depuis le 1er avril 2025, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — communément appelés frais de notaire — peuvent être relevés de 4,5 % à 5 % par les départements, en vertu de la loi de finances 2025. Si cette mesure est temporaire (applicable jusqu’en mars 2028), elle suscite déjà inquiétudes pratiques et critiques de fond. Pour les professionnels comme pour les acheteurs, les questions sont nombreuses… et les impacts bien réels.
Qui est concerné par la hausse ?
Cette mesure ne s’applique qu’aux secundo-accédants. Les primo-accédants, eux, bénéficient d’une exonération, sous certaines conditions :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années,
- Ne pas avoir acquis un droit réel immobilier dans le cadre d’un bail réel solidaire,
- Et s’engager à occuper le logement comme résidence principale pendant au moins 5 ans.
L’exonération porte sur la fraction de la valeur du bien inférieure ou égale à 250.000 €. Pour ces acquéreurs, les DMTO restent donc à 4,5 % (ou à 3,80 % dans certains départements comme l’Indre ou Mayotte).
❗ Important : les achats locatifs, même en partie, sont exclus de cette exonération.
Quelles sont les zones d’incertitude sur cette exonération ?
Sur le terrain, notaires et avocats font face à des cas complexes :
- Quid d’un couple dont seul l’un est primo-accédant ?
- Quid d’un achat en SCI ?
- Quelle preuve le notaire est-il censé exiger ?
Actuellement, la doctrine administrative est floue. Le Cridon (organisme de référence pour les notaires) recommande une ventilation des droits entre coacquéreurs selon leur statut. Et pour les SCI, l’exonération ne s’appliquerait pas, car elle est réservée aux personnes physiques.
En l’absence de vérifications obligatoires, une simple déclaration sur l’honneur est aujourd’hui utilisée dans les actes. Mais une fausse déclaration expose l’acheteur à un redressement fiscal, assorti de pénalités.
Quels départements ont déjà voté la hausse ?
Plus de 20 départements ont sauté le pas. Parmi eux :
- Paris,
- Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Val-de-Marne (94),
- Yvelines (78), Seine-Saint-Denis (93),
- Charente-Maritime (17), Rhône (69), Maine-et-Loire (49)…
La tendance est claire : les départements en tension budgétaire saisissent cette opportunité pour augmenter leurs recettes. D’autres suivront probablement dans les mois à venir.
À quelle date le nouveau taux s’applique-t-il ?
Ce qui compte, ce n’est pas la date du compromis, mais bien celle de l’acte authentique :
- Si la vente est signée après le 1er avril 2025 dans un département ayant voté avant le 28 février, le taux de 5 % s’applique.
- Si le vote intervient en mars, l’entrée en vigueur se fera au 1er mai 2025.
- Pour les votes entre avril et novembre 2025, le nouveau taux n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2026.
➡️ Acheteurs, soyez attentifs à la clause DMTO dans vos compromis, qui peut avoir un impact budgétaire direct.
Quel coût supplémentaire pour les acheteurs ?
À titre d’exemple :
- Sur un bien à 300.000 €, la hausse des DMTO représente +1.500 €.
- Sur un bien à 600.000 €, ce sont +6.000 € à prévoir.
Un surcoût non négligeable, surtout dans un contexte où les acheteurs sont déjà mis sous pression par :
- La remontée des taux d’intérêt,
- Le durcissement des conditions d’octroi de crédit,
- La hausse continue de la taxe foncière.
Et si la hausse est annoncée comme temporaire, l’expérience montre que ce genre de mesure tend à se pérenniser, comme l’a rappelé Loïc Cantin (FNAIM).
Note de l’expert — Yoann Maxel, spécialiste LMNP et montage d’opération immobilière avec Wiim :
« Cette hausse des DMTO ajoute une couche de complexité dans les calculs de rentabilité, en particulier pour les investisseurs en LMNP ou les marchands de biens. Pour les seconds, cela impacte directement le coût global d’acquisition et donc la marge nette. Pour les premiers, notamment ceux en revente de lots meublés, cela peut peser sur la capacité de négociation de l’acquéreur. Anticiper ces frais supplémentaires est désormais incontournable, tout comme structurer ses opérations de manière à rester dans des seuils de prix optimisés. À terme, ces évolutions fiscales renforcent la nécessité d’un accompagnement technique et juridique précis. »
