Verif-Invest est un service gratuit de Vaerdict, une solution logicielle experte dédiée aux conseillers en gestion de patrimoine, réseaux bancaires, des professionnels engagés dans une démarche d’expertise et de transparence, préoccupés par la notion d’objectivité de conseil.
Un investissement locatif est un achat suffisamment important pour disposer des bonnes informations avant de s’engager. Il vaut mieux savoir où l’on met les pieds. Les erreurs d’appréciation peuvent coûter très chers, et pendant longtemps.
Pour la première fois, les particuliers disposent en toute autonomie de la faculté de vérifier par eux-mêmes la vraie performance économique d’un projet ou d’un investissement déjà réalisé, avec précision, sans que vos données ne soient exploitées commercialement.
Et si toutefois vous souhaitiez entrer en relation avec un expert labellisé pour affiner et faire valider votre simulation, c’est vous qui le choisissez en fonction de ses domaines de compétences, sa localisation, les avis de ses clients, ou tout simplement par affinité.
L’approche de Verif-Invest est purement mathématique et s’affranchit de toutes formes de raisonnements subjectifs propres à chacun.
Indépendamment du caractère patrimonial et prestigieux de certains types d’opérations dont la rentabilité ne représente pas l’essentielle motivation des investisseurs, une bonne opération est une opération dont on sort à terme avec plus d’argent en poche qu’on en a investi sur la période !
Pour rester objectif et rationnel, pour ne pas céder aux ressentis, les chiffres représentent évidemment le meilleur moyen d’y parvenir. Les experts en psychologie cognitive sont formels, une approche affective ou répondant à une émotion, est source d’illusions et d’erreurs d’appréciation qui peuvent coûter cher.
Verif-Invest n’a nullement vocation à se substituer au conseiller déjà en place et qui pourrait d’ores et déjà vous accompagner.
Verif-Invest est un service totalement indépendant, nous ne proposons aucune solutions immobilières ou financières, et ne sommes par définition aucunement rémunérés en cas d’affaires traitées avec l’un des conseillers labellisés. C’est ce positionnement pleinement assumé qui vous garantit notre totale impartialité.
VERIF-INVEST vous permet d’accéder librement, instantanément et gratuitement à un niveau d’informations de nature à faciliter les prises de décisions en toute connaissance de causes, et de vous proposer d’entrer en relation avec un expert réellement digne de confiance si toutefois vous aviez envie ou en ressentiez le besoin.
Une étude va vous permettre de déterminer avec précision, trois indicateurs phares de votre projet.
Oui c’est subtil, ou plus subtil que la simple notion de rentabilité brute ou nette que nous aborderons juste après, mais c’est tellement plus fiable.
Une étude va donc vous permettre de mesurer avec précision combien l’opération va exiger que vous injectiez sur la durée, et d’entretenir le capital avec lequel vous pouvez raisonnablement imaginer sortir à terme, ou la simple notion de valorisation patrimoniale si votre objectif est de conserver ce bien en vue de compléments de revenus à la retraite par exemple.
Enfin, et pour apporter de la rationalité à l’ensemble, une étude vous permettra de déterminer le taux de rendement interne de l’opération, cad de comparer la performance de l’investissement à un placement financier.
Exemple :
Verif Invest, votre allié pour des décisions d’investissement et des arbitrages éclairés lorsque vous les avez déjà réalisés.
Ne vous fiez pas aux chiffres simplifiés ou approximatifs. Avant d’investir, analysez votre projet avec un outil expert et objectif.
Un outil conçu pour les experts, mais accessible à tous : Verif Invest est utilisé par les professionnels pour évaluer avec précision la viabilité d’un projet. Désormais, vous avez accès aux mêmes normes d’analyse.
Une approche neutre et transparente : Contrairement à de nombreux simulateurs, nous ne vendons ni placements ni produits financiers. Nos résultats sont objectifs et fondés sur des données réelles.
Une vision complète de votre investissement : Nous ne nous contentons pas de vous donner un chiffre de rentabilité brut. Nous vous expliquons ce qu’il signifie réellement et comment l’interpréter.
Avec Verif Invest, vous ne vous contentez pas d’un chiffre approximatif : vous obtenez une vision claire et complète de la performance réelle de votre projet.
La rentabilité brute est la plus répandue, néanmoins elle est particulièrement imprécise puisqu’elle ne prend pas en compte les éventuels avantages fiscaux, les charges ou la fiscalité sur les revenus tirés.
Elle consiste à diviser tout simplement le montant des loyers / le montant de l’investissement
Exemple : 8000 € de loyer : 200 000 € d’investissement = 4 % de rentabilité brute.
En fonction des différents profils fiscaux, cette fiscalité cumulée aux prélèvements sociaux peut s’élever jusqu’à 62,2
Reprenons le même exemple : ( 8000 loyers – 3000 € de charges ) : 200 000 = 2,5 % de rentabilité nette.
La rentabilité nette est donc toujours plus « réaliste » que la rentabilité brute , mais elle ne prend pas en compte les hypothèse de valeur de revente du bien. Or cette donnée est déterminante !
C’est là qu’intervient le taux de rendement interne en suggérant une lecture différente mais bien plus objective.
C’est l’indice de performance auquel se fient les investisseurs aguerris, et c’est celui-ci que nous allons utiliser ici-même.
Imaginons pour l’exemple (volontairement simpliste) un investissement immobilier qui afficherait 1000 € de crédit à rembourser pour 500 € de loyers. (Nous ne nous embarrassons pas des autres charges).
L’opération exigerait donc dans cet exemple, d’injecter 500 € tous les mois pour équilibrer les comptes.
Imaginons, que la valeur de ce bien acheté 200 000 € indexée à 1 %/ an devienne dans 20 ans, 220 000 €.
La lecture qu’il convient donc d’avoir de cette opération est la suivante : Pour atteindre une valeur de 220 000 € en 20 ans en injectant 500 €/mois, il faudrait qu’un placement assure un rendement interne net annuel de 7,64 %.
Contrairement à la rentabilité brute ou nette , le taux de rendement interne prend également en compte les hypothèses de vente à un prix inférieur.
Si le prix de vente de mon bien n’est plus 220 000 € mais 180 000 €, alors mon taux de rendement interne sera de 5,44 %.
Même raisonnement : En effet, pour constituer en 20 ans un capital de 180 000 € en consacrant 500 €/mois, il faudrait qu’un placement assure un rendement annuel net de 5,44 %
C’est toujours contre-intuitif d’admettre que l’on gagne de l’argent quand on revend un bien mois cher que le prix d’acquisition. Et pourtant…
A noter que l’inverse est également possible !
Comme vous le constaterez, au-delà de ce que l’on croit, faire parler les chiffres révèle des tendances dont il vaut mieux avoir conscience avant de s’engager.
Le taux de rendement interne (TRI) est influencé par plusieurs paramètres financiers liés à l’investissement. Voici les principaux facteurs qui l’impactent :
• Plus l’investissement de départ est élevé, plus il faut générer de cash-flows pour atteindre un TRI intéressant.
• Une réduction du coût d’acquisition (ex. négociation, aides fiscales, subventions) peut améliorer le TRI.
• Loyers perçus : Des loyers ou les avantages fiscaux améliorent la rentabilité et donc le TRI.
• Charges et frais d’exploitation : Les coûts de gestion, d’entretien, de copropriété, les assurances ainsi que la taxe foncière diminuent les flux nets.
• Vacance ou carence locative : Une vacance locative prolongée impacte négativement le TRI en particulier les entrées de cash.
• Une indexation des loyers permet d’améliorer progressivement les flux futurs.
• À l’inverse, une hausse excessive des charges (entretien, fiscalité) réduit la rentabilité.
• Plus la période de détention est longue, plus l’impact des aléas (carence locative, travaux, etc.) peut être lissé.
• Cependant, un TRI élevé peut être atteint plus rapidement avec une cession à forte plus-value.
• L’impôt sur les revenus locatifs (micro-foncier, réel, LMNP, etc.).
• Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Monuments historiques, etc.).
• L’impôt sur la plus-value lors de la revente.
• Apport personnel : Moins d’intérêts d’emprunt mais TRI éventuellement plus faible (effet de levier moindre).
• Crédit immobilier : Un bon levier si le taux d’emprunt est inférieur au rendement espéré.
• La durée du crédit
• Une plus-value contribue de façon significative à améliorer le TRI.
• Une revente en dessous du prix d’achat peut au contraire le faire chuter drastiquement.
• La liquidité du marché influence également la facilité de vente.
• la fiscalité sur la plus-value joue un rôle dans la calcul du TRI.
• Un environnement inflationniste peut améliorer le TRI si les loyers et la valeur du bien progressent plus vite que les charges et le coût du crédit.
• Un taux d’actualisation élevé (coût du capital) peut rendre un TRI moins attractif.
Qu’un investissement immobilier s’appréhende de manière globale, rationnelle et comme on le ferait avant de lancer son entreprise, un business plan s’impose pour entrevoir les éventuelles limites, les différents types d’aléas qui peuvent survenir. Réaliser une simulation précise revient à faire un business plan.
Il faut garder à l’esprit qu’un investissement immobilier c’est vivant ! et parce qu’il est vivant, il fait apparaître régulièrement son lot d’aléas qui ne s’improvisent pas.
C’est pourquoi nous recommandons à celles et ceux qui débutent de se faire accompagner par un professionnel sous peine de passer à côtés de ces fondamentaux que beaucoup d’investisseurs en herbe auraient aimé comprendre avant de se lancer.
Les conseillers labellisés Verif-Invest sont des hommes et des femmes de terrain, engagés dans un esprit d’objectivité de conseil, d’expertise et de transparence.
Ces professionnels ont signé une charte exigeant le respect d’un certain nombre de fondamentaux propres à entretenir l’image de toute une communauté de valeurs
Suivre un parcours de certification millésimé, s’engager à mener des suivis annuels pour contrôler l’évolution des indicateurs de performance annoncés, induit de leur part une vigilance particulièrement accrue quant au choix des solutions qu’ils pourraient avoir à vous conseiller.
Enfin, parce que si vous disposez de la faculté de réaliser des études en toute autonomie, il est néanmoins important de prendre en considération qu’un certain nombre de détails comme les intérêts intercalaires d’une opération en VEFA, ou l’impact fiscal sur des bénéfices fonciers préexistants, méritent une approche plus « chirurgicale » qu’il nous apparaît important de faire valider par un conseiller.
L’immobilier locatif peut être un levier puissant de création de patrimoine… à condition de ne pas se tromper dans ses calculs. Verif Invest est un outil d’évaluation conçu à l’origine pour les professionnels de l’investissement, désormais mis à disposition des particuliers. Parce que quitte à analyser un investissement, autant le faire avec des indicateurs fiables et une approche impartiale.
Grâce à une méthodologie rigoureuse et des calculs avancés, Verif Invest vous permet d’éviter les erreurs classiques et de prendre vos décisions en toute confiance.
Ces aspects ne sont pas si anecdotiques que ça en fonction de certains profils et certains types de projets, et méritent donc d’être validés par un expert.
L’accompagnement d’un professionnel vous permettra également de survoler les différentes considérations civiles, fiscales et financières, et d’apporter des subtilités fondamentales pour consolider vos dispositions.
Vous pouvez tout à fait utiliser le simulateur seul pour réaliser une étude. Il est conçu pour être simple, clair, et répondre aux attentes du plus grand nombre afin de vous donner gratuitement et rapidement une idée de la viabilité de votre projet.
Un expert peut vous permettre de valider vos hypothèses, de s’assurer que tout est juste, de vous apporter une vision claire et rassurante de votre projet pour vous permettre de vous engager en toute sécurité.
Il utilise une version professionnelle qui lui permet d’aller beaucoup plus loin que l’approche proposée par Verif Invest, comme de détailler avec précision l’ensemble des recettes et des charges réellement constatées, ou l’évolution de votre fiscalité dans le cadre d’une étude rétrospective d’un investissement déjà réalisé.
Dans ce cas précis, son expérience vous permettra d’identifier les pistes d’optimisation ou d’arbitrages qui pourraient s’imposer.
Parce qu’il utilise un outil conçu pour vous garantir sa totale objectivité de conseil, et éviter les erreurs d’appréciation. Ses préconisations reposent sur des données concrètes, pas sur des impressions ou convictions commerciales subjectives ou erronées.
Parce que la confiance ne s’accorde plus à l’aveugle quand on parle d’un engagement sur 20 ou 30 ans, il est essentiel que vous puissiez tout vérifier par vous-même.
Enfin, et dans l’hypothèse où il serait amené à vous proposer lui-même une solution d’investissement, parce qu’il s’engage à mener un suivi régulier des indicateurs de performance et que cela induit une implication morale, vous pouvez vraiment lui faire confiance quant à l’obligation de moyens que la réglementation exige de sa part.
Enfin, sa réputation et la pérennité de son activité sont intrinsèquement liées à votre pleine et entière satisfaction.
Cet objectif ne peut s’atteindre sans le respects de standards d’exigences basés sur l’expertise et la transparence.
Vous avez encore des questions, rendez-vous sur notre FAQ complète pour mieux comprendre l’intérêt d’utiliser Vérif Invest
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