Réforme LMNP 2025 : Ce que change pour les investisseurs

Un bouleversement fiscal majeur pour la location meublée

Dans le cadre de la loi de finances 2025, une réforme importante impactera les investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : les amortissements pratiqués sur le bien devront désormais être réintégrés dans la plus-value imposable au moment de la revente.

Une mesure qui remet en question l’un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP, souvent choisi pour sa rentabilité et son régime d’imposition avantageux

Ce qui change concrètement

Avant 2025 :

Les amortissements annuels, qui représentent généralement entre 2 % et 3 % de la valeur du bien et du mobilier, ( même si leur imputation est plus subtilement ventilée en fonction de la nature structurelle de chacun des éléments de construction ) venaient réduire pour ne pas dire neutraliser, les bénéfices imposables d’un investissement locatif..
Au moment de la revente, ces amortissements n’étaient pour le moment, pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Résultat : double avantage fiscal (pendant la détention + à la revente).

À partir du 1er janvier 2025 :

Les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value. C’est-à-dire que chaque amortissement réellement imputé ( pas les déficits reportables non imputés ) viendra gonfler l’assiette de taxation au titre de la plus-value.
Cela augmente artificiellement la plus-value imposable et donc l’imposition lors de la cession.

Exemple chiffré

Prenons un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 50 000 € sur plusieurs années, puis revendu 300 000 € :

Élément	Avant 2025	Après 2025
Prix d’achat	200 000 €	200 000 €
Amortissements	Non réintégrés	Réintégrés (-50 000 €)
Prix de revient retenu	200 000 €	150 000 €
Plus-value imposable	100 000 €	150 000 €

Impact : hausse de la base taxable de +50 %

Exceptions et précisions

Non concernés par la réforme :

LMNP en résidences services (EHPAD, séniors, résidences étudiantes, etc.)
Donations, successions, ou revente avant le 01/01/2025
Exonération de cette plus-value au titre de l’impôt sur le revenu si le bien est conservé plus de 22 ans (selon la tranche marginale d’imposition du contribuable) ou 30 ans (exonération prélèvements sociaux)

❗ Attention : Les abattements pour durée de détention interviennent dès la 6 ème de façon progressive, jusqu’en année 22 au titre de l’impôt puis année 30 pour les prélèvements sociaux.

Quel impact pour les investisseurs ?

Les conséquences :

Perte d’un levier d’optimisation fiscale majeur
Nécessité de conserver les biens plus longtemps
Baisse potentielle du prix net vendeur pour les biens amortis

Recommandations :

Anticiper une vente avant le 31 décembre 2024 pour échapper à la réforme
Recalculer la rentabilité nette des futurs projets LMNP
Diversifier avec d’autres régimes : LMP, SCI à l’IS, statut du bailleur privé 2026 (en préparation)

Sources officielles et fiables

Conclusion

La réforme LMNP 2025 marque une rupture dans la fiscalité des investisseurs meublés. Si elle réduit l’attrait du régime pour certains profils, elle invite surtout à adapter sa stratégie patrimoniale.

➡️ Pour ceux qui détiennent déjà un bien, une revente avant 2025 ou une détention longue durée peut être une solution.
➡️ Pour les futurs investisseurs, il est essentiel de comparer les régimes (LMNP, LMP, bailleur privé) avec une vision long terme.