Loi Jeanbrun 49.3 : Tout comprendre au nouveau dispositif d’investissement immobilier 2026
Depuis le 27 janvier 2026, l’investissement immobilier locatif entre dans une nouvelle ère avec l’adoption de la loi Jeanbrun via l’article 49.3 de la Constitution. Ce nouveau dispositif fiscal, également appelé « Relance logement », vient remplacer la loi Pinel disparue en décembre 2024 et propose un mécanisme inédit d’amortissement fiscal destiné à relancer la construction de logements neufs en France. Pour les investisseurs particuliers qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif, comprendre les rouages de cette nouvelle législation devient essentiel. Cet article vous propose un décryptage complet de la loi Jeanbrun, de son adoption parlementaire mouvementée à ses implications concrètes pour votre investissement immobilier.
Sommaire
- Contexte et adoption de la loi Jeanbrun par le 49.3
- Le mécanisme d’amortissement fiscal : cœur du dispositif Jeanbrun
- Les conditions d’éligibilité pour bénéficier de la loi Jeanbrun
- Avantages fiscaux et optimisation de votre investissement immobilier
- Comparaison entre la loi Jeanbrun et l’ancien dispositif Pinel
- Simulation d’investissement : comment calculer votre rentabilité
- Les pièges à éviter et les points de vigilance
Contexte et adoption de la loi Jeanbrun par le 49.3
Une adoption parlementaire sous haute tension
Le 20 janvier 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a engagé la responsabilité de son gouvernement en déclenchant l’article 49.3 de la Constitution pour faire adopter le projet de loi de finances 2026, incluant le dispositif Jeanbrun. Cette procédure constitutionnelle, qui permet l’adoption d’un texte sans vote parlementaire, a été utilisée à plusieurs reprises sur les différentes parties du budget avant son adoption définitive le 27 janvier 2026.
L’article 49.3 de la Constitution permet au gouvernement de faire passer un texte de loi sans que les députés n’aient à voter, sauf si une motion de censure est déposée et adoptée à la majorité absolue. Source : Vie Publique (https://www.vie-publique.fr/loi/300444-budget-de-letat-2026-projet-de-loi-de-finances-plf-2026). Dans le cas du budget 2026, deux motions de censure ont été déposées mais rejetées, permettant ainsi l’adoption du texte. La motion portée par la gauche a recueilli 267 voix, tandis que celle du Rassemblement National en a obtenu 140, bien loin des 289 voix nécessaires pour renverser le gouvernement.
Cette adoption par le 49.3 témoigne de la volonté du gouvernement de sécuriser rapidement un dispositif jugé essentiel pour relancer le secteur du logement. Le budget devrait être promulgué mi-février 2026, permettant une mise en application rapide du dispositif Jeanbrun. Source : Journal Officiel de la République Française (https://www.journal-officiel.gouv.fr).
Un secteur immobilier en crise qui attend des réponses
Depuis la disparition de la loi Pinel le 31 décembre 2024, l’investissement locatif privé s’est effondré en France. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : seulement 259 000 logements ont été mis en chantier en 2024, le pire résultat en vingt ans. Source : FPI – Fédération des promoteurs immobiliers (https://www.fpifrance.fr). Le nombre d’investisseurs particuliers a été divisé par six, créant une pénurie croissante de logements locatifs dans un contexte où la demande ne cesse d’augmenter.
Face à cette crise du logement, le gouvernement a présenté le dispositif Jeanbrun comme une réponse structurelle et non comme une simple niche fiscale. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a fixé un objectif ambitieux : permettre la construction de 50 000 logements supplémentaires par an et atteindre 400 000 logements annuels d’ici 2030, soit 2 millions de logements sur la période.
Le statut du bailleur privé, longtemps débattu à l’Assemblée nationale et au Sénat depuis juin 2025, a finalement été remanié pour devenir le dispositif Jeanbrun. Cette version finale, plus ambitieuse que les premières moutures, combine pour la première fois deux leviers fiscaux majeurs : l’amortissement du bien immobilier et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global du foyer fiscal.
Le mécanisme d’amortissement fiscal : cœur du dispositif Jeanbrun
Un changement de paradigme par rapport au Pinel
Contrairement à la loi Pinel qui proposait une réduction d’impôt directe calculée en pourcentage du prix d’achat, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable du logement. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.
Cette approche marque un virage radical dans la politique de soutien à l’investissement locatif. L’amortissement permet de réduire non pas l’impôt final, mais la base imposable elle-même. En clair, l’objectif est de permettre aux propriétaires bailleurs de percevoir des loyers faiblement fiscalisés, voire totalement défiscalisés dans certains cas, tout en générant un déficit foncier qui vient diminuer l’ensemble des revenus du foyer.
Les taux d’amortissement dans le neuf
Pour un investissement locatif dans un logement neuf, le dispositif Jeanbrun propose trois niveaux d’amortissement fiscal selon le type de loyer pratiqué :
Loyer intermédiaire : l’investisseur peut amortir 3,5 % de la valeur du bien par an, avec un plafond annuel de 8 000 euros. Ce niveau de loyer reste proche du marché locatif classique et constitue le choix privilégié de la majorité des investisseurs particuliers, car il permet de maintenir une rentabilité locative correcte tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.
Loyer social : le taux d’amortissement passe à 4,5 % par an, plafonné à 10 000 euros annuels. Ce niveau implique de pratiquer des loyers plus modérés et de respecter des plafonds de ressources plus stricts pour les locataires.
Loyer très social : le dispositif atteint son taux maximal de 5,5 % par an, avec un plafond de 12 000 euros. Cette option, la plus avantageuse fiscalement, impose en contrepartie des loyers significativement inférieurs au marché et s’adresse à des locataires aux revenus modestes.
La base d’amortissement correspond à 80 % de la valeur du bien, excluant ainsi la valeur du terrain. Par exemple, pour un appartement neuf acheté 250 000 euros, la base amortissable sera de 200 000 euros. Avec un taux d’amortissement de 3,5 % en loyer intermédiaire, l’investisseur pourra déduire 7 000 euros de ses revenus fonciers chaque année.
L’amortissement dans l’ancien avec travaux
Le dispositif Jeanbrun s’étend également à l’immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux lourds représentant au moins 30 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent permettre d’atteindre une performance énergétique de classe A ou B sur le diagnostic de performance énergétique.
Dans l’ancien, les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs au neuf :
- 3 % pour un loyer intermédiaire
- 3,5 % pour un loyer social
- 4 % pour un loyer très social
Le plafond d’amortissement annuel est fixé à 10 700 euros pour l’ensemble des catégories de loyers dans l’ancien. Cette différence de traitement entre le neuf et l’ancien vise à encourager prioritairement la construction de logements neufs tout en offrant une alternative pour la rénovation des passoires thermiques.
Les conditions d’éligibilité pour bénéficier de la loi Jeanbrun
L’engagement de location de 9 ans minimum
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun, qu’il s’agisse d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer son bien pendant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et servir de résidence principale au locataire.
Cet engagement sur le long terme constitue une contrepartie essentielle du dispositif. Il vise à garantir une offre locative stable et pérenne, répondant ainsi aux besoins des ménages en recherche de logement de longue durée. Le non-respect de cette condition d’engagement entraîne la perte rétroactive de l’avantage fiscal, avec obligation de rembourser les sommes économisées.
Les plafonds de loyers et de ressources
Le dispositif Jeanbrun reprend la logique du dispositif Loc’Avantages : plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus l’avantage fiscal est généreux. Les plafonds de loyers au mètre carré varient selon la zone géographique du bien et selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Ces plafonds sont fixés par décret et mis à jour régulièrement pour tenir compte de l’évolution du marché locatif. Ils s’appliquent à l’ensemble du territoire français, puisque le dispositif Jeanbrun ne comporte aucun zonage géographique, contrairement à la loi Pinel qui était limitée aux zones tendues.
Par ailleurs, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources qui varient selon la composition du foyer et le type de loyer. Ces conditions visent à orienter l’offre locative vers les ménages qui rencontrent des difficultés à se loger dans le parc privé classique.
Enfin, le dispositif interdit la location à un membre du cercle familial proche, une restriction classique des dispositifs de défiscalisation immobilière destinée à éviter les abus.
Les types de logements éligibles
Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements en immeubles collectifs. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Dans le neuf, les logements doivent respecter la réglementation environnementale RE2020, garantissant ainsi des performances énergétiques élevées. Source : Ministère de la Transition Écologique (https://www.ecologie.gouv.fr).
Pour l’ancien, l’éligibilité est conditionnée à la réalisation de travaux conséquents permettant d’atteindre un diagnostic de performance énergétique de classe A ou B. Cette exigence participe à l’objectif gouvernemental de rénovation du parc immobilier ancien et de lutte contre les passoires thermiques.
Avantages fiscaux et optimisation de votre investissement immobilier
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global
La véritable innovation du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier généré sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. Cette mesure change radicalement l’intérêt du dispositif pour les investisseurs fortement fiscalisés.
Le plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 10 700 euros par an en règle générale. Source : Service-Public.fr (https://www.service-public.fr). Cependant, le dispositif Jeanbrun se cumule avec le doublement temporaire du plafond du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Dans ce cas, la déduction peut atteindre 21 400 euros par an, un niveau exceptionnel qui rend le dispositif particulièrement attractif pour les années 2026 et 2027.
Concrètement, si un investisseur perçoit 60 000 euros de revenus salariés et génère 15 000 euros de déficit foncier grâce au dispositif Jeanbrun, il ne sera imposé que sur 48 600 euros (en tenant compte du plafond de 10 700 euros imputable sur le revenu global). Les 4 300 euros restants de déficit seront reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les charges déductibles qui renforcent l’avantage fiscal
Au-delà de l’amortissement du bien, le dispositif Jeanbrun permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’investissement locatif de vos revenus fonciers. Ces charges comprennent notamment les intérêts d’emprunt, qui représentent souvent le poste de dépense le plus important dans les premières années d’investissement.
Avec des taux d’emprunt stabilisés autour de 3,20 % à 3,40 % début 2026, le coût du crédit est redevenu supportable. La déductibilité totale des intérêts d’emprunt vient creuser le déficit foncier et réduire encore davantage l’impôt sur le revenu. Sur un emprunt de 200 000 euros à 3,3 % sur 20 ans, les intérêts de la première année représentent environ 6 500 euros déductibles.
Les autres charges déductibles incluent les frais de gestion locative, les primes d’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, et les frais d’entretien et de réparation. Dans l’ancien, les travaux de rénovation constituent également une charge déductible importante qui vient amplifier le déficit foncier.
Un dispositif sans zonage géographique
Autre rupture majeure avec la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans distinction de zone géographique. Cette absence de zonage élargit considérablement le champ des opportunités d’investissement et répond à la réalité d’une tension locative qui s’étend désormais bien au-delà des métropoles traditionnelles.
Pour l’investisseur, cela signifie une plus grande liberté dans le choix de la localisation du bien, avec la possibilité de privilégier des marchés où le rapport entre le prix d’achat et le loyer potentiel est plus favorable. Cette flexibilité géographique permet d’optimiser la rentabilité brute de l’investissement tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux qu’en zone tendue.
Comparaison entre la loi Jeanbrun et l’ancien dispositif Pinel
Deux philosophies d’investissement distinctes
La loi Pinel et le dispositif Jeanbrun poursuivent le même objectif de relancer l’investissement locatif privé, mais selon des approches radicalement différentes. Le Pinel proposait une réduction d’impôt directe, calculée en pourcentage du prix d’achat et plafonnée à 300 000 euros par an. L’investisseur savait dès l’achat le montant exact d’économie d’impôt qu’il allait réaliser sur la durée d’engagement.
Le dispositif Jeanbrun, lui, s’inscrit dans une logique patrimoniale et comptable. L’avantage fiscal est étalé dans le temps via l’amortissement et dépend de nombreux paramètres : le niveau de loyers perçus, les charges déductibles, la situation fiscale globale du foyer. Cette complexité accrue rend le dispositif plus technique et nécessite un accompagnement expert pour optimiser le montage financier.
L’efficacité fiscale comparée
Pour un investisseur fortement fiscalisé, le dispositif Jeanbrun peut s’avérer plus puissant que le Pinel. La combinaison de l’amortissement et de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global génère une économie d’impôt qui peut dépasser celle du Pinel, en particulier dans les premières années d’investissement où les intérêts d’emprunt sont les plus élevés.
Le gouvernement estime que le dispositif Jeanbrun pourrait générer jusqu’à 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles, un niveau comparable voire supérieur à ce que produisait le Pinel à son apogée. Cette estimation repose sur l’hypothèse d’un retour massif des investisseurs particuliers sur le marché de l’immobilier locatif neuf.
Cependant, le Pinel restait plus accessible pour les petits investisseurs ou ceux dont la fiscalité est modérée. La simplicité de son fonctionnement et l’effet immédiat sur l’impôt à payer le rendaient facilement compréhensible. Le dispositif Jeanbrun nécessite une analyse patrimoniale plus poussée pour déterminer sa pertinence en fonction de votre situation personnelle.
Les contraintes respectives
Le Pinel imposait un zonage géographique strict (zones A, A bis et B1), une contrainte que le dispositif Jeanbrun a supprimée. En revanche, le Jeanbrun exclut les maisons individuelles et impose dans l’ancien un seuil de travaux de 30 % du coût total, des restrictions que ne comportait pas le Pinel.
La durée d’engagement minimal est identique : 9 ans pour bénéficier du dispositif, avec possibilité de prolonger. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont également comparables, reprenant la logique des loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux.
Simulation d’investissement : comment calculer votre rentabilité
L’importance d’une simulation personnalisée
Face à la complexité du dispositif Jeanbrun, la réalisation d’une simulation d’investissement devient indispensable avant de vous lancer. Cette simulation doit prendre en compte l’ensemble des paramètres de votre projet : le prix d’achat du bien, le montant de l’emprunt et ses conditions, le loyer que vous pourrez pratiquer selon les plafonds en vigueur, vos charges déductibles, et votre situation fiscale personnelle.
Un simulateur gratuit comme celui proposé par Verif-invest vous permet de modéliser précisément votre investissement immobilier et d’évaluer l’impact réel du dispositif Jeanbrun sur votre rentabilité nette après impôt. Ces outils intègrent les dernières données fiscales et vous donnent une vision claire de l’équilibre financier de votre projet.
Exemple concret de simulation dans le neuf
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement neuf de 45 mètres carrés à Lyon pour 220 000 euros, avec un apport de 20 000 euros et un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans à 3,3 %. Il opte pour un loyer intermédiaire lui permettant de percevoir 750 euros de loyer mensuel, soit 9 000 euros annuels.
La base amortissable est de 176 000 euros (80 % du prix hors frais). Avec un taux d’amortissement de 3,5 %, il peut déduire 6 160 euros par an de ses revenus fonciers. En première année, ses charges déductibles comprennent environ 6 500 euros d’intérêts d’emprunt, 1 200 euros de taxe foncière, 800 euros de charges de copropriété non récupérables, et 400 euros d’assurance PNO, soit un total de 8 900 euros.
Au total, ses charges et amortissements représentent 15 060 euros, contre 9 000 euros de loyers perçus. Il génère donc un déficit foncier de 6 060 euros, intégralement imputable sur son revenu global. Si cet investisseur est imposé dans la tranche marginale à 30 %, cette imputation lui fait économiser environ 1 818 euros d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent environ 330 euros de prélèvements sociaux économisés.
Son effort d’épargne mensuel réel, après prise en compte des loyers, de la fiscalité et de l’économie d’impôt, s’établit autour de 350 euros par mois la première année, pour un bien qui lui appartiendra intégralement dans 20 ans.
L’évolution de la rentabilité dans le temps
Un point essentiel à comprendre : la rentabilité du dispositif Jeanbrun évolue dans le temps. Les premières années sont généralement les plus intéressantes fiscalement, car les intérêts d’emprunt sont élevés et génèrent un déficit foncier important. Au fil du remboursement du crédit, la part des intérêts diminue, réduisant le déficit foncier et donc l’économie d’impôt.
Par ailleurs, les loyers peuvent être revalorisés chaque année selon l’indice de référence des loyers, ce qui améliore progressivement les revenus locatifs. Une simulation d’investissement complète doit modéliser cette évolution sur l’ensemble de la durée d’engagement pour vous donner une vision réaliste de la performance de votre investissement immobilier.
Les paramètres clés qui influencent votre rentabilité
Plusieurs facteurs déterminent l’intérêt du dispositif Jeanbrun pour votre situation personnelle. Votre tranche marginale d’imposition est le premier critère : plus vous êtes fiscalisé, plus l’économie d’impôt générée par le déficit foncier sera importante. Les contribuables des tranches à 30 %, 41 % ou 45 % tireront le maximum de bénéfice du dispositif.
Le rapport entre le prix d’achat et le loyer potentiel constitue le deuxième paramètre essentiel. Dans certaines villes moyennes, il est possible de trouver des biens neufs où le loyer intermédiaire plafonné reste proche du marché locatif libre, permettant une rentabilité locative brute de 4 % à 5 %. À l’inverse, dans les métropoles les plus chères, le plafond de loyer peut représenter une contrainte significative qui pèse sur la rentabilité brute.
Enfin, le niveau des charges de copropriété et de la taxe foncière impacte directement votre cash-flow. Un immeuble récent avec de faibles charges de fonctionnement sera plus rentable qu’un immeuble avec des équipements coûteux en entretien. La simulation d’investissement doit intégrer ces éléments pour refléter la réalité économique de votre projet.
Les pièges à éviter et les points de vigilance
Le risque de surinvestissement
Le premier piège du dispositif Jeanbrun, comme de tout dispositif de défiscalisation immobilière, consiste à acheter un bien uniquement pour l’avantage fiscal, sans analyse approfondie de sa qualité intrinsèque et de son potentiel locatif. L’avantage fiscal ne doit jamais compenser un mauvais investissement immobilier.
Certains promoteurs immobiliers peuvent être tentés de gonfler les prix des biens éligibles au dispositif Jeanbrun pour capter une partie de l’avantage fiscal. Un appartement vendu 15 % à 20 % au-dessus du marché sous prétexte qu’il bénéficie du dispositif Jeanbrun n’est pas un bon investissement, même en tenant compte de l’économie d’impôt. La rentabilité intrinsèque du bien doit rester cohérente avec les prix du marché local.
L’importance de l’emplacement et de la qualité du bien
Plus encore qu’avec le Pinel qui comportait un zonage limitant les choix géographiques, le dispositif Jeanbrun vous laisse libre d’investir où vous le souhaitez en France. Cette liberté accroît d’autant plus votre responsabilité dans le choix de l’emplacement.
Privilégiez les zones où la demande locative est structurellement forte : villes universitaires, bassins d’emploi dynamiques, zones en développement démographique. La proximité des transports en commun, des commerces et des services reste un critère déterminant pour la facilité de location et la valorisation à long terme du bien.
La qualité de construction et la réputation du promoteur sont également essentielles. Un logement neuf doit présenter des garanties solides (garantie décennale, garantie de parfait achèvement) et être construit selon les normes RE2020 qui assurent une performance énergétique optimale et des charges de chauffage maîtrisées pour le locataire.
Les contraintes de gestion locative sur 9 ans
L’engagement de location sur 9 ans minimum ne doit pas être pris à la légère. Durant cette période, vous devez maintenir le bien en location continue et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Toute interruption de la location ou non-respect des conditions entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
La gestion locative d’un bien sous dispositif Jeanbrun nécessite une rigueur administrative : vérification des ressources du locataire lors de la signature du bail, révision annuelle du loyer dans le respect des plafonds, déclarations fiscales spécifiques. Si vous n’êtes pas à l’aise avec ces aspects administratifs, le recours à une agence de gestion locative spécialisée dans les dispositifs de défiscalisation peut être judicieux, même si cela réduit légèrement votre rentabilité nette.
L’impact sur la revente et la plus-value
Un point technique important à comprendre : contrairement à un bien classique, un logement amorti fiscalement via le dispositif Jeanbrun génère mécaniquement une plus-value imposable plus élevée lors de la revente. En effet, les amortissements pratiqués viennent réduire la valeur comptable du bien, augmentant d’autant la plus-value taxable calculée entre cette valeur comptable et le prix de vente. Source : DGFiP – Direction générale des Finances publiques (https://www.impots.gouv.fr).
Cependant, cette contrainte fiscale à la revente doit être relativisée. D’une part, si vous conservez le bien au-delà de 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière grâce au mécanisme d’abattement pour durée de détention. Source : Service-Public.fr (https://www.service-public.fr). D’autre part, les prélèvements sociaux sur la plus-value ne sont exonérés qu’au bout de 30 ans de détention.
Dans une logique patrimoniale de long terme, le dispositif Jeanbrun reste attractif malgré cette fiscalité à la revente. L’économie d’impôt générée pendant les 9 années d’engagement et au-delà compense largement le surcoût fiscal potentiel lors d’une revente anticipée.
La nécessité d’un accompagnement professionnel
Le dispositif Jeanbrun présente une complexité technique qui le réserve, selon certains professionnels, aux investisseurs aguerris maîtrisant déjà les montages patrimoniaux. L’Association des professionnels de l’investissement en crédit immobilier souligne que cette incitation fiscale reste réservée à quelques investisseurs très informés.
Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou un expert-comptable spécialisé en immobilier peut s’avérer judicieux pour optimiser votre montage fiscal et éviter les erreurs coûteuses. Ces professionnels peuvent également vous orienter vers les programmes immobiliers les plus adaptés à votre situation et négocier les meilleures conditions d’acquisition.
L’utilisation d’un simulateur gratuit comme celui de Verif-invest constitue une première étape indispensable pour évaluer la pertinence du dispositif Jeanbrun dans votre cas personnel et estimer précisément votre rentabilité nette après impôt.
FAQ : Vos questions sur la loi Jeanbrun et le 49.3
Qu’est-ce que l’article 49.3 et pourquoi a-t-il été utilisé pour adopter la loi Jeanbrun ?
L’article 49.3 de la Constitution française permet au Premier ministre d’engager la responsabilité du gouvernement sur un texte de loi, qui est alors considéré comme adopté sans vote, sauf si une motion de censure est votée. Source : Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr). Le gouvernement de Sébastien Lecornu a eu recours à cette procédure le 20 janvier 2026 pour faire adopter le projet de loi de finances 2026, incluant le dispositif Jeanbrun, face à l’absence de majorité parlementaire claire. Deux motions de censure ont été déposées mais rejetées le 23 et 27 janvier, permettant l’adoption définitive du budget. Cette procédure, bien que controversée, a permis de sécuriser rapidement un dispositif jugé essentiel pour relancer le secteur du logement en France. Le budget devrait être promulgué mi-février 2026.
Quelle est la différence principale entre la loi Jeanbrun et la loi Pinel ?
La différence fondamentale réside dans le mécanisme fiscal lui-même. La loi Pinel offrait une réduction d’impôt directe calculée en pourcentage du prix d’achat du bien, alors que le dispositif Jeanbrun repose sur un système d’amortissement fiscal annuel du logement. Avec le Pinel, l’économie d’impôt était calculée dès l’achat et s’appliquait directement sur l’impôt à payer. Avec le Jeanbrun, l’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, générant un déficit qui vient réduire sa base imposable globale. Le Jeanbrun permet également d’imputer le déficit foncier sur le revenu global jusqu’à 21 400 euros par an jusqu’en 2027, un avantage que le Pinel ne proposait pas. Enfin, le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français sans zonage géographique, contrairement au Pinel qui était limité aux zones tendues.
Puis-je bénéficier du dispositif Jeanbrun pour un achat dans l’ancien ?
Oui, le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements anciens, à condition de réaliser des travaux de rénovation lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition total. Ces travaux doivent permettre d’atteindre une performance énergétique de classe A ou B sur le diagnostic de performance énergétique. Les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs au neuf : 3 % pour un loyer intermédiaire, 3,5 % pour un loyer social et 4 % pour un loyer très social, avec un plafond d’amortissement annuel de 10 700 euros. Cette extension à l’ancien avec travaux vise à encourager la rénovation énergétique du parc immobilier existant et la transformation des passoires thermiques en logements performants. L’engagement de location de 9 ans minimum s’applique également dans l’ancien.
Comment utiliser un simulateur pour évaluer mon investissement sous dispositif Jeanbrun ?
Un simulateur d’investissement immobilier gratuit comme celui de Verif-invest vous permet de modéliser précisément votre projet en intégrant tous les paramètres du dispositif Jeanbrun. Vous devez renseigner le prix d’achat du bien, le montant de votre apport personnel, les caractéristiques de votre emprunt (montant, durée, taux d’intérêt), le loyer que vous pourrez pratiquer selon les plafonds en vigueur, et votre situation fiscale personnelle (revenus, tranche marginale d’imposition). Le simulateur calcule automatiquement votre amortissement fiscal annuel, votre déficit foncier imputable sur le revenu global, et l’économie d’impôt qui en résulte. Il vous présente ensuite votre effort d’épargne mensuel réel après prise en compte des loyers, de la fiscalité et de l’économie d’impôt. Cette simulation est indispensable pour évaluer la rentabilité nette de votre investissement et déterminer si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre situation personnelle.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres avantages fiscaux ?
Le dispositif Jeanbrun se cumule avec le doublement temporaire du plafond du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, mesure prorogée jusqu’au 31 décembre 2027. Cette combinaison permet de porter le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 euros à 21 400 euros par an, un niveau exceptionnel qui rend les années 2026 et 2027 particulièrement attractives pour investir. En revanche, le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation immobilière comme le statut de loueur en meublé non professionnel. Vous devez choisir entre le dispositif Jeanbrun en location nue et le régime LMNP en location meublée, qui fonctionnent selon des logiques fiscales différentes. Le choix entre ces deux options dépend de votre situation patrimoniale globale et nécessite souvent l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre stratégie fiscale.
Quels sont les risques si je ne respecte pas les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Le non-respect des conditions du dispositif Jeanbrun entraîne la remise en cause rétroactive de l’avantage fiscal, avec obligation de rembourser l’intégralité des économies d’impôt réalisées, majorées d’intérêts de retard. Les principales situations à risque incluent : une interruption de la location avant la fin de la période d’engagement de 9 ans (sauf cas de force majeure comme décès, invalidité ou mutation professionnelle), la location à un membre de votre cercle familial proche, le non-respect des plafonds de loyers fixés par décret, ou l’acceptation d’un locataire dont les ressources dépassent les plafonds autorisés. Il est donc essentiel de vérifier scrupuleusement les ressources de vos locataires lors de la signature du bail et de réviser les loyers chaque année en respectant les plafonds en vigueur. Une gestion rigoureuse et une bonne tenue des justificatifs sont indispensables pour sécuriser votre avantage fiscal sur la durée.
Le dispositif Jeanbrun sera-t-il modifié ou supprimé dans les prochaines années ?
Le dispositif Jeanbrun a été inscrit dans le projet de loi de finances 2026 pour une durée de trois ans, soit la période 2026-2028. Cette temporalité correspond à la fenêtre d’application prévue dans le texte budgétaire. Au-delà de 2028, le dispositif pourrait être prolongé, modifié ou supprimé selon les orientations politiques du gouvernement et la situation des finances publiques. L’histoire des dispositifs de défiscalisation immobilière en France montre que les lois fiscales évoluent régulièrement : après le Périssol, le De Robien, le Scellier, le Duflot et le Pinel, le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette succession de mécanismes visant à soutenir l’investissement locatif privé. Les premiers investisseurs qui se lancent en 2026 bénéficieront d’une certaine sécurité juridique sur la durée d’engagement de 9 ans, mais il est recommandé de suivre l’évolution de la législation fiscale et d’adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence. Comme le soulignent de nombreux professionnels, les « early adopters » de 2026 seront probablement les mieux servis, avant que les prix du marché ne s’ajustent à cette nouvelle attractivité fiscale.
Conclusion : Profitez du dispositif Jeanbrun avec une simulation personnalisée
L’adoption de la loi Jeanbrun via l’article 49.3 marque un tournant majeur dans la politique du logement en France. Ce nouveau dispositif d’investissement immobilier combine pour la première fois un amortissement fiscal du bien et une imputation du déficit foncier sur le revenu global, créant un levier fiscal puissant pour les investisseurs particuliers.
Avec un objectif ambitieux de 50 000 logements supplémentaires par an et une volonté affirmée de relancer la construction neuve, le dispositif Jeanbrun constitue une opportunité réelle pour les particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité. L’absence de zonage géographique et l’extension à l’ancien avec travaux élargissent considérablement le champ des possibles.
Cependant, la complexité technique du dispositif nécessite une analyse approfondie avant de vous lancer. Chaque situation patrimoniale est unique, et la rentabilité du dispositif Jeanbrun dépend de nombreux paramètres : votre tranche marginale d’imposition, le rapport entre le prix d’achat et le loyer potentiel, le niveau des charges, la qualité de l’emplacement.
C’est pourquoi l’utilisation d’un simulateur gratuit devient indispensable. Verif-invest met à votre disposition un outil de simulation d’investissement immobilier complet qui intègre tous les paramètres du dispositif Jeanbrun et vous permet d’évaluer précisément votre rentabilité nette après impôt. En quelques minutes, vous obtenez une vision claire de l’équilibre financier de votre projet et pouvez prendre une décision éclairée.
N’attendez pas pour analyser votre projet d’investissement immobilier. Avec la promulgation du budget 2026 prévue mi-février et l’entrée en vigueur rapide du dispositif Jeanbrun, les meilleures opportunités se présentent dès maintenant. Les programmes neufs éligibles commencent à être commercialisés, et les premiers investisseurs bénéficieront des conditions les plus favorables avant que le marché ne s’ajuste à cette nouvelle donne fiscale.
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