Investissement immobilier : les résidences étudiantes, un terrain de jeu pour les investisseurs étrangers
Sommaire
Pourquoi l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes séduit les capitaux internationaux
L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes : chiffres clés 2025
Focus sur les principales transactions de 2025 en matière d’investissement immobilier étudiant
Les moteurs de l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes : demande, stratégie et offre
Les risques et les bonnes pratiques dans l’investissement immobilier en résidences étudiantes
Conclusion : l’investissement immobilier étudiant, opportunité à suivre pour les investisseurs étrangers
1. Pourquoi l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes séduit les capitaux internationaux
L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes s’impose comme un segment stratégique en France pour plusieurs raisons. D’abord, la demande locative étudiante est structurellement forte : la France accueille près de 3 millions d’étudiants, dont plus de 430 000 internationaux. Cushman & Wakefield+2Xerfi+2
Ensuite, ce type d’actif permet aux investisseurs étrangers de diversifier leurs portefeuilles hors du traditionnel logement résidentiel ou bureaux, et de profiter d’un segment géré (résidence de services) qui offre une certaine visibilité de revenus.
De plus, comme l’indiquait Mathieu Guillebault, Head of Residential Capital Markets chez Savills France, « De nouveaux acteurs internationaux expriment … l’objectif d’investir principalement dans les résidences étudiantes ».
Enfin, l’offre de résidences étudiantes reste sous-dimensionnée face à la demande, renforçant l’attractivité : le marché peine à livrer les centaines de milliers de logements nécessaires dans les prochaines années. Cushman & Wakefield+1
Ainsi, l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes offre un levier de croissance pour les capitaux étrangers, notamment en France, combinant rendement, densité de demande et gestion professionnelle.
2. L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes : chiffres clés 2025
L’année 2025 marque un tournant majeur pour l’investissement immobilier dans le secteur des résidences étudiantes en France. Alors que l’ensemble du marché immobilier reste encore prudent face à la hausse des taux et à la crise de l’offre, ce segment affiche une vitalité impressionnante. Les chiffres confirment une véritable ruée des capitaux, en particulier étrangers, vers ce type d’actifs dits « gérés ».
Selon les données compilées par Business Immo et Cushman & Wakefield, le volume total d’investissement immobilier résidentiel géré (coliving, résidences seniors, logements étudiants, etc.) a atteint 719 millions d’euros au premier semestre 2025. Cela représente une hausse spectaculaire de +122 % par rapport à la même période en 2024 — une progression d’autant plus remarquable que la plupart des autres segments du marché sont en repli.
👉 À titre de comparaison :
Les investissements dans le coliving ont chuté de –94 %,
Ceux dans les résidences seniors ont reculé de –55 %,
Tandis que les résidences étudiantes ont bondi de 98 M€ à 691 M€ sur la même période.
Cette envolée s’explique avant tout par l’appétit des investisseurs internationaux, séduits par la stabilité du marché français et la visibilité qu’offre la demande locative étudiante. Le segment a d’ailleurs représenté plus de 90 % du total des investissements dans le résidentiel géré au 1er semestre 2025, selon une étude publiée sur mysweetimmo.com.
Autre indicateur significatif : plus de 80 % des transactions majeures ont impliqué au moins un fonds étranger. Ces acteurs — souvent issus du Royaume-Uni, des États-Unis, des pays nordiques ou du Golfe — considèrent désormais la France comme l’un des marchés les plus solides d’Europe pour l’investissement immobilier étudiant.
Parmi eux : Nuveen Real Estate, Global Student Accommodation, J.P. Morgan Asset Management, Norges Bank Investment Management ou encore EQT Real Estate. Ces grands investisseurs visent des opérations de long terme, entre 10 et 15 ans, avec des objectifs de rendement compris entre 4 % et 6 % net, selon les localisations.
Les métropoles françaises les plus attractives restent Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Montpellier et Bordeaux, où la tension locative est extrême. Ces villes concentrent la majorité des opérations de plus de 20 M€, avec des surfaces supérieures à 5 000 m² et des taux d’occupation dépassant souvent 95 %.
Enfin, cette dynamique ne devrait pas s’essouffler. Les prévisions de Savills France et CBRE IM tablent sur une croissance de 20 % supplémentaires d’ici 2026 pour les volumes d’investissement immobilier dans les résidences étudiantes. Une performance portée par la stabilité politique, la sécurité juridique du marché français, et la confiance renouvelée des grands fonds internationaux dans le logement géré.
3. Focus sur les principales transactions de 2025 en matière d’investissement immobilier étudiant
L’année 2025 restera marquée par une succession d’opérations record dans le domaine de l’investissement immobilierétudiant. Les grandes manœuvres observées traduisent une tendance de fond : les résidences étudiantes françaises deviennent un actif stratégique pour les capitaux internationaux, au même titre que les bureaux prime ou la logistique urbaine.
La cession du portefeuille YouFirst Campus : un signal fort pour le marché
L’opération la plus emblématique reste la vente du portefeuille YouFirst Campus par Gecina pour un montant de 538 millions d’euros.
Ce portefeuille, composé d’environ 3 300 lots répartis sur plusieurs métropoles universitaires, a été acquis par Global Student Accommodation (GSA) et Nuveen Real Estate, deux géants anglo-saxons de la gestion d’actifs.
👉 Pour ces acteurs, l’objectif est clair : constituer une base solide sur le marché français de l’investissement immobilier étudiant, afin d’y développer des plateformes à grande échelle.
Cette acquisition démontre que les investisseurs anglo-saxons considèrent la France comme un marché stable, sécurisé et sous-offreur — trois éléments clés pour des fonds long-termistes.
Le portefeuille France Campus : J.P. Morgan et QuinSpark à l’offensive
Autre transaction majeure : la vente par CBRE Investment Management du portefeuille France Campus, comprenant 1 277 unités et 28 500 m² de surface utile, cédée pour près de 190 millions d’euros.
Le duo J.P. Morgan Asset Management et QuinSpark Investment Partners a remporté la compétition face à des acteurs tels que Barings et Morgan Stanley, selon Business Immo.
Ce deal illustre parfaitement le retour en force des fonds américains sur l’investissement immobilier européen, à la recherche de produits alternatifs résilients. QuinSpark, seul acteur tricolore présent dans ce top 8, intervient ici en joint-venture avec J.P. Morgan — une configuration typique de la stratégie d’entrée progressive sur le marché français.
Les projets régionaux : Greystar, Hines et The Boost Society diversifient
Si les mégadeals parisiens attirent l’attention, plusieurs transactions en région confirment l’intérêt croissant pour les villes universitaires secondaires.
À Toulouse, Greystar a acquis la résidence Canvas (390 unités) auprès de Linkcity pour environ 35 M€.
À Courbevoie, Hines a racheté la résidence Delage (642 lots) à Interconstruction pour 80 M€, renforçant sa présence sur le marché résidentiel géré.
À Ivry-sur-Seine, The Boost Society, plateforme détenue par AXA IM Alts, a investi plus de 35 M€ dans une résidence de 257 unités, confirmant la montée en puissance de la marque Kley, déjà leader du logement étudiant.
Ces opérations, bien que plus modestes, participent à la consolidation d’un écosystème français structuré autour de résidences modernes, connectées et exploitées de manière professionnelle.
Le rôle moteur des fonds souverains européens
L’arrivée du fonds souverain norvégien Norges Bank Investment Management a également marqué les esprits : en avril 2025, il a investi 240 M€ dans The Boost Society, aux côtés d’AXA IM Alts.
Selon Guilain Decrop, Head of Continental Europe Real Estate chez Norges, « la France s’impose comme l’un des marchés majeurs pour le développement de plateformes étudiantes ».
Cette perspective de long terme (horizon 2030-2040) démontre que les investisseurs institutionnels ne cherchent pas seulement un rendement, mais une exposition durable à la croissance démographique et éducative française.
Une concentration du capital et un signal de maturité
Les huit transactions recensées au premier semestre 2025 totalisent près d’1 milliard d’euros, dont plus de 80 % d’origine étrangère. Cette concentration traduit un changement structurel : le marché français des résidences étudiantesest désormais perçu comme mature, liquide et transparent.
Les fonds anglo-saxons, scandinaves ou américains privilégient ce type d’investissement immobilier pour trois raisons :
La prévisibilité des flux locatifs (baux longs, taux d’occupation élevé),
La rentabilité nette stable (entre 4 % et 6 %),
Et la possibilité de mutualiser les actifs dans des portefeuilles européens.
Le marché de l’investissement immobilier étudiant devient ainsi un pilier du résidentiel géré, rivalisant désormais avec le secteur des résidences seniors et du coliving haut de gamme.
4. Les moteurs de l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes : demande, stratégie et offre
L’essor de l’investissement immobilier dans les résidences étudiantes ne tient pas au hasard. Ce segment bénéficie de conditions structurelles solides : une demande locative forte, une offre encore limitée, et une stratégie d’investissement parfaitement adaptée aux attentes des capitaux institutionnels internationaux. Ensemble, ces trois facteurs expliquent pourquoi les résidences étudiantes s’imposent comme un pilier du marché résidentiel géré.
Une demande structurelle en constante croissance
Le premier moteur de l’investissement immobilier étudiant est la demande locative.
Chaque année, la France accueille près de 3 millions d’étudiants, dont plus de 430 000 étudiants internationaux, selon le ministère de l’Enseignement supérieur. Ce flux régulier, soutenu par l’attractivité académique de la France et la croissance des mobilités Erasmus et extracommunautaires, crée une pression constante sur le marché du logement étudiant.
Or, l’offre publique reste très inférieure aux besoins : le CROUS ne couvre qu’environ 15 % de la demande nationale. Les logements privés deviennent donc la principale alternative, et les résidences étudiantes gérées apportent une solution clé : confort, sécurité, connexion Internet, espaces communs, services mutualisés.
Cette tension structurelle garantit des taux d’occupation élevés, souvent supérieurs à 95 % dans les métropoles universitaires. Pour les investisseurs, cette stabilité constitue un gage de rentabilité et un atout défensif en période d’incertitude économique.
Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux et Lille concentrent l’essentiel de la demande, mais la dynamique gagne aussi les villes moyennes à fort rayonnement académique : Rennes, Angers, Montpellier, Nantes, Grenoble. Ces localisations combinent coût du foncier maîtrisé et attractivité universitaire, renforçant le potentiel de valorisation à long terme.
Des stratégies d’investissement différenciées et professionnalisées
Le deuxième moteur de l’investissement immobilier étudiant réside dans l’évolution des stratégies des investisseurs institutionnels.
Les grands fonds recherchent des actifs résilients, mutualisés et gérés, offrant des flux réguliers indépendants des cycles économiques. Les résidences étudiantes répondent parfaitement à ces critères : contrats d’exploitation longue durée, gestion centralisée, visibilité sur les revenus et rotation rapide des occupants.
Les acteurs anglo-saxons et nordiques – tels que Nuveen Real Estate, Greystar, Norges Bank Investment Management ou EQT Real Estate – privilégient une approche dite de plateforme intégrée. Ils investissent non seulement dans les bâtiments, mais aussi dans les opérateurs de gestion (ex. : Kley, UXCO, Twenty Campus) afin d’optimiser la performance opérationnelle et la relation client.
Cette stratégie permet de mutualiser les coûts, de renforcer la marque auprès des étudiants, et de mieux piloter la rentabilité.
Les investisseurs français adoptent quant à eux une approche plus sélective : ils se positionnent sur des projets neufs à haut rendement, souvent en partenariat avec des exploitants spécialisés, tout en restant attentifs à la fiscalité et aux labels environnementaux (HQE, BREEAM, RE2020). Cette professionnalisation progressive contribue à légitimer davantage le segment au sein du portefeuille des acteurs institutionnels.
Une offre en transformation : qualité, durabilité et attractivité
Le troisième moteur de l’investissement immobilier étudiant concerne la mutation qualitative de l’offre.
Les résidences étudiantes ne se limitent plus à des logements standardisés : elles deviennent de véritables espaces de vie hybrides, associant hébergement, coworking et services.
Les nouvelles générations d’étudiants recherchent des logements connectés, meublés, proches des transports, avec des prestations modernes : salle de sport, laverie, espaces communs, sécurité 24 h/24.
Les exploitants misent également sur l’efficacité énergétique et la durabilité, en intégrant les exigences de la réglementation RE2020, des matériaux bas carbone et des systèmes de gestion intelligente de l’énergie. Ces évolutions renforcent la valeur patrimoniale des actifs et la cohérence avec les critères ESG, désormais incontournables dans l’investissement immobilier institutionnel.
Cette montée en gamme s’accompagne d’un développement territorial soutenu. Des projets émergent dans les zones de tension locative étudiante, mais aussi dans les territoires intermédiaires (comme Dijon, Clermont-Ferrand ou Poitiers), où les besoins sont croissants. Pour les investisseurs, cette diversification géographique offre de nouvelles opportunités à moindre coût d’acquisition et avec des taux de rendement souvent supérieurs à la moyenne nationale.
En synthèse
La demande structurelle, la professionnalisation des acteurs et la modernisation de l’offre expliquent la solidité du segment.
L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes combine désormais rentabilité, sécurité, durabilité et impact social positif. C’est cette équation qui en fait aujourd’hui l’un des leviers les plus dynamiques du marché résidentiel européen.
5. Les risques et les bonnes pratiques dans l’investissement immobilier en résidences étudiantes
Le succès du marché des résidences étudiantes attire de plus en plus d’investisseurs, français comme étrangers. Pourtant, comme dans tout investissement immobilier, ce secteur n’est pas exempt de risques. Le rendement élevé et la stabilité apparente ne doivent pas faire oublier que la performance d’un actif dépend avant tout de sa gestion, de sa localisation et de son modèle économique.
Identifier les principaux risques et adopter une approche méthodique permet d’en tirer le meilleur parti sur le long terme.
Les principaux risques à anticiper
1. Risque de vacance et d’attractivité locale
Si la demande étudiante reste structurellement forte en France, elle demeure concentrée sur certaines zones. Investir dans une ville universitaire secondaire ou mal desservie peut exposer à un risque de vacance, surtout si plusieurs résidences ouvrent simultanément.
Avant tout engagement, il est donc essentiel d’analyser le tissu académique (nombre d’étudiants, écoles présentes, infrastructures, accessibilité) ainsi que le marché locatif local.
Les investisseurs institutionnels privilégient aujourd’hui les métropoles à rayonnement national (Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Bordeaux), mais aussi certaines villes à forte croissance étudiante comme Nantes, Angers ou Montpellier.
2. Risque d’exploitation et de gestion
L’investissement immobilier dans une résidence étudiante repose sur un modèle géré : un exploitant perçoit les loyers et reverse une part au propriétaire ou à la société de gestion.
Si cet opérateur connaît des difficultés (taux de remplissage insuffisant, mauvaise gestion, coûts d’entretien mal maîtrisés), la rentabilité de l’investissement peut être impactée.
C’est pourquoi la solidité du gestionnaire est un critère essentiel. Il faut s’assurer de la réputation, de la stabilité financière et de l’expérience de l’exploitant. Les acteurs les plus fiables (Kley, UXCO, Twenty Campus, Cardinal Campus, Les Belles Années…) affichent généralement des taux d’occupation supérieurs à 95 %.
3. Risque financier et fiscal
Les taux d’intérêt élevés en 2024-2025 ont rendu le financement plus coûteux. Même si le rendement des résidences étudiantes reste attractif (entre 4 % et 6 % net), l’effet de levier est désormais plus faible.
Côté fiscalité, les régimes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et Censi-Bouvard peuvent évoluer. Les investisseurs doivent donc anticiper les changements législatifs et s’appuyer sur des conseillers spécialisés.
Enfin, il faut rester attentif aux frais de gestion, aux charges d’exploitation et aux obligations d’entretien du bien, souvent intégrées dans les baux commerciaux.
4. Risque de surévaluation du marché
L’afflux de capitaux étrangers sur ce segment a contribué à faire grimper les prix d’acquisition. Certains actifs atteignent désormais des niveaux proches de ceux des bureaux prime.
Pour éviter toute bulle spéculative, il est crucial de ne pas se baser uniquement sur les tendances, mais sur la valeur réelle de l’actif : emplacement, qualité de construction, durée du bail, solidité de l’exploitant et perspectives de revente.
Les bonnes pratiques pour sécuriser un investissement immobilier étudiant
1. Étudier la localisation avec précision
La réussite d’un investissement immobilier étudiant repose avant tout sur l’emplacement.
Un bon actif doit se situer à proximité :
d’un campus ou d’une école supérieure,
d’un réseau de transports efficace,
d’un centre-ville vivant ou d’un pôle universitaire attractif.
L’analyse des données de mobilité étudiante (source : Observatoire national de la vie étudiante) permet d’anticiper les besoins et de mesurer le potentiel de remplissage à long terme.
2. Sélectionner un gestionnaire expérimenté
Avant tout achat, il faut vérifier la réputation de l’exploitant, son taux d’occupation moyen et son modèle économique.
Il est recommandé d’examiner les comptes d’exploitation, les clauses du bail commercial, ainsi que les engagements de maintenance.
Un exploitant fiable garantit non seulement la rentabilité, mais aussi la pérennité du bien dans le temps.
3. Évaluer le rendement global, pas seulement le taux facial
Le rendement brut peut être trompeur. Il convient de calculer le rendement net réel, en intégrant les charges, les frais de gestion et la fiscalité applicable.
Les outils de simulation comme celui proposé sur verif-invest.fr permettent d’évaluer la rentabilité réelle et d’anticiper les performances futures.
Un taux net de 4,5 % bien sécurisé est souvent plus intéressant qu’un 6 % fragile reposant sur un marché saturé.
4. Anticiper la revente et la liquidité du bien
Les résidences étudiantes sont des actifs spécifiques : la revente dépend de la qualité du bail commercial et de l’attractivité de la ville.
Pour optimiser la liquidité, mieux vaut choisir des emplacements recherchés ou des programmes gérés par des marques reconnues.
De plus en plus de fonds patrimoniaux recherchent ce type d’actifs, ce qui facilite la sortie d’investissement à moyen terme.
5. Privilégier la durabilité et les critères ESG
Les investisseurs institutionnels exigent aujourd’hui des bâtiments respectueux de l’environnement et performants énergétiquement.
Intégrer cette dimension dès l’acquisition (isolation, matériaux bas carbone, gestion intelligente de l’énergie) favorise non seulement la valorisation à long terme, mais aussi l’accès à des financements à taux préférentiels.
Synthèse
L’investissement immobilier en résidences étudiantes offre de solides perspectives, à condition d’être abordé avec méthode et discernement.
Le succès de ce marché dépend moins de l’effet de mode que de la rigueur de l’analyse : comprendre le territoire, choisir un opérateur fiable, maîtriser les chiffres et anticiper les évolutions réglementaires.
Dans ce cadre, des outils comme Verif-Invest jouent un rôle clé pour aider les investisseurs à vérifier la rentabilité réelle, les risques associés et les scénarios de revente, avant tout engagement.
6. Conclusion : l’investissement immobilier étudiant, une opportunité durable pour les investisseurs étrangers
L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes s’impose comme l’un des segments les plus dynamiques du marché résidentiel français. En 2025, il a attiré des volumes record d’investissements, en grande partie portés par les capitaux internationaux. Cette tendance traduit à la fois la maturité du marché français et la confiance des investisseurs étrangers dans la stabilité et la transparence de son cadre réglementaire.
Au-delà des chiffres, le succès de ce secteur s’explique par une combinaison rare : demande structurelle forte, offre encore insuffisante, et gestion professionnelle sécurisée. Contrairement à d’autres segments plus cycliques, la résidence étudiante repose sur un besoin permanent — celui de loger une population jeune, mobile et en constante expansion.
Selon les prévisions de Savills France, la demande devrait encore croître de 10 à 15 % d’ici 2030, portée par l’augmentation du nombre d’étudiants internationaux et la réorganisation des campus universitaires en périphérie des grandes villes.
Une classe d’actifs désormais stratégique
En 2025, les résidences étudiantes représentent près de la moitié du volume total d’investissement immobilier résidentiel géré en France. Ce poids témoigne de la montée en puissance du secteur dans les portefeuilles des grands investisseurs institutionnels, mais aussi de son attractivité pour les particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine.
Les raisons sont simples :
Des rendements nets stables (souvent entre 4 % et 5 %),
Une rentabilité prévisible grâce à la gestion locative intégrée,
Une valorisation croissante des biens situés dans les grandes métropoles,
Et un impact social positif, lié à l’accès au logement pour les jeunes.
Pour les investisseurs étrangers, la France se distingue par un équilibre rare : un cadre juridique protecteur, un réseau universitaire de qualité et une forte densité urbaine. Autant d’éléments qui assurent la liquidité et la durabilité des placements.
Des perspectives solides pour 2026 et au-delà
L’année 2026 devrait confirmer cette dynamique. Plusieurs grands projets sont déjà annoncés :
L’extension de la plateforme The Boost Society, soutenue par Norges Bank et AXA IM, avec de nouveaux développements à Lyon, Montpellier et Nantes.
Le lancement de programmes hybrides associant résidences étudiantes et logements pour jeunes actifs, afin de prolonger la durée moyenne d’occupation et d’optimiser les taux de remplissage.
L’arrivée progressive de nouveaux acteurs du Golfe et d’Asie, désireux d’implanter des fonds dédiés à l’investissement immobilier étudiant en Europe.
Les experts anticipent également une montée en puissance des critères ESG (environnement, social, gouvernance) dans les décisions d’investissement. Les bâtiments à faible empreinte carbone ou à énergie positive bénéficieront d’un avantage concurrentiel certain.
Ainsi, les résidences certifiées RE2020 ou HQE deviendront les références du marché, tant pour les investisseurs institutionnels que pour les particuliers.
L’analyse avant tout : la clé d’un investissement réussi
Comme tout actif, la réussite d’un investissement immobilier étudiant dépend avant tout de la qualité de l’analyse.
Avant d’investir, il est indispensable de vérifier les hypothèses de rentabilité, la fiabilité de l’exploitant, les charges réelles et les perspectives de revente.
Dans ce contexte, des outils digitaux comme Verif-Invest.fr permettent aux investisseurs de simuler différents scénarios, d’identifier les risques et de s’assurer que le projet est cohérent avec leur stratégie patrimoniale.
Grâce à ces outils, chaque investisseur peut :
Calculer sa rentabilité nette réelle,
Comparer plusieurs types de biens gérés,
Estimer le potentiel de valorisation à la revente,
Et valider la cohérence fiscale de son opération.
L’objectif n’est plus seulement de “placer son argent”, mais d’investir en connaissance de cause, avec des données vérifiées et des projections réalistes.
Synthèse
L’investissement immobilier dans les résidences étudiantes combine aujourd’hui performance économique, stabilité locative et utilité sociale.
Pour les investisseurs étrangers, il représente une porte d’entrée stratégique sur le marché français.
Pour les investisseurs particuliers, il constitue une diversification intelligente, alliant rendement et sécurité.
Et pour tous, il s’agit d’un secteur où la connaissance des chiffres et l’analyse de la rentabilité réelle font la différence entre une opportunité rentable et un projet risqué.
C’est précisément dans cet esprit que Verif-Invest accompagne les particuliers et professionnels à travers une approche rigoureuse, transparente et accessible : vérifier avant d’investir.
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Yoann Maxel – Expert en investissement