Impôts 2025 : comment éviter les pièges de la déclaration d’IFI
Déclarer son patrimoine immobilier dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut vite devenir complexe. À la différence de l’impôt sur le revenu, le barème de l’IFI n’est pas réévalué chaque année : de plus en plus de contribuables y sont donc assujettis, sans parfois le réaliser. Voici les points de vigilance pour bien remplir votre déclaration en 2025.
Autoévaluation : soyez rigoureux dans l’estimation de vos biens
Les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale au 1er janvier 2025, libre de toute occupation.
Pour cela, l’administration recommande la méthode par comparaison (prix de ventes similaires), avec l’aide d’outils comme Patrim ou les Demandes de Valeurs Foncières disponibles sur impots.gouv.fr.
Décotes et abattements à connaître
- Résidence principale : décote automatique de 30 % (sauf si détenue via une SCI).
- Biens loués : possibilité de décote pour occupation ou indivision (10 à 20 % admis en général).
- Usufruit : l’usufruitier déclare la pleine propriété, sauf exception pour l’usufruit légal du conjoint survivant.
Attention : toutes les situations d’indivision n’ouvrent pas droit à une décote.
Sous-évaluation : quels risques ?
- Une tolérance existe si l’écart n’excède pas 10 % bien par bien.
- Au-delà : intérêts de retard (0,20 %/mois) et possibles majorations (40 % ou 80 % en cas de mauvaise foi).
La valorisation est le premier motif de contrôle fiscal à l’IFI selon la Cour des comptes, devant les erreurs sur les exonérations ou dettes non justifiées.
Déduction du passif : les nouvelles règles
Depuis 2024, seules les dettes directement liées aux actifs immobiliers imposables peuvent être déduites (emprunts, rénovations, comptes courants finançant l’immobilier).
Les passifs « généralistes » dans des sociétés holding ou SCI sont désormais exclus.
À retenir : l’IFI est plafonné. Le montant total IFI + impôt sur le revenu ne doit pas excéder 75 % des revenus de l’année précédente.
Conclusion de l’expert Yoann Maxel, spécialiste LMNP :
« La déclaration d’IFI est devenue un véritable enjeu patrimonial . Dans un contexte où les contrôles se renforcent, il est essentiel de documenter rigoureusement la valorisation de ses biens et de maîtriser les règles spécifiques sur les décotes et passifs.
Pour les investisseurs en LMNP, l’enjeu est double : optimiser son patrimoine locatif tout en préservant sa fiscalité au moment des déclarations.
Une approche professionnelle, combinant expertise immobilière et rigueur comptable, est désormais indispensable pour éviter les écueils et sécuriser son patrimoine sur le long terme. »
