Immobilier : quelles alternatives au LMNP après la réforme fiscale de 2025 ?

La réforme qui bouscule les certitudes des investisseurs

La Loi de Finances 2025 a marqué un tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Jusqu’alors, le régime permettait de déduire des amortissements comptables sans impact sur la plus-value à la revente. Un avantage double, très prisé.

Mais l’article 84 de la réforme a mis fin à ce mécanisme : désormais, les amortissements passés doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure s’applique à toutes les ventes depuis le 14 février 2025.

Résultat : la rentabilité nette du LMNP diminue, en particulier pour les investissements à court ou moyen terme. De nombreux investisseurs s’interrogent donc : quelles sont les alternatives viables en 2025 ?

1. La nue-propriété : fiscalement neutre et stable

Les avantages :

• Achat décoté de 30 % à 50 % du prix du marché.
• Aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.
• Aucun impôt sur les revenus locatifs (puisqu’il n’y en a pas).
• Pas de gestion ni de charges, qui incombent à l’usufruitier.
• Exonération d’IFI dans la plupart des cas.

Les limites :

• Pas de loyers pendant la durée du démembrement.
• Durée du démembrement aléatoire si l’usufruit est viager.
• Pas de levier bancaire optimisé, puisque pas de revenus locatifs pour rembourser un prêt.

Pour qui ?

Investisseurs patrimoniaux en quête de sécurité fiscale, disposant d’un capital important, et n’ayant pas besoin de revenus immédiats.

2. La SCI à l’IS : une fiscalité adaptée aux hauts revenus

Les avantages :

• Fiscalité distincte du foyer : IS à 15 % jusqu’à 42.500 €, puis 25 %.
• Amortissements comptables conservés sans impact immédiat à la revente.
• Intéressant pour les biens avec peu de travaux ou acquis avec un apport important.

Les limites :

• Moins d’intérêt si l’objectif est de récupérer les bénéfices à titre personnel (flat tax à 30 %).
• Moins favorable à long terme à cause de l’absence d’abattement pour durée de détention (contrairement au LMNP).
• Gestion plus complexe (comptabilité société, statuts…).

Pour qui ?

Investisseurs imposés dans des tranches marginales élevées, cherchant à réinvestir les bénéfices via une structure, ou à organiser la transmission de patrimoine.

3. Le LMNP géré sous bail commercial : une niche préservée

Ce que dit la loi :

Les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les LMNP exploités sous bail commercial dans des résidences à vocation sociale :

• Résidences étudiantes
• Résidences seniors
• Résidences jeunes actifs
• EHPAD

Les avantages :

• Rendements stables et sécurisés (4 % à 5,5 % selon le type de bien).
• Bail commercial avec exploitant, garantissant des loyers fixes.
• TVA récupérable à l’achat (dans le neuf).
• Aucune gestion pour l’investisseur.

Les limites :

• Aucune jouissance possible du bien sans rachat ou indemnité.
• Risques liés à l’exploitant : vacance prolongée, baisse de loyers, ou faillite.
• Bien choisir le gestionnaire est essentiel pour préserver la valeur patrimoniale.

Pour qui ?

Investisseurs souhaitant des revenus réguliers, défiscalisés, avec une gestion totalement déléguée, dans une logique de placement long terme.

Comparatif express : LMNP vs alternatives fiscales (2025)

Synthèse par Yoann MAXEL – Spécialiste en LMNP

« La réforme fiscale 2025 n’enterre pas le LMNP, elle oblige simplement à affiner les stratégies. Le LMNP géré sous bail commercial reste une option très attractive pour les investisseurs recherchant du rendement net et sans gestion, notamment en résidence étudiante ou senior. La nue-propriété, quant à elle, s’adresse à des profils patrimoniaux patients, en quête de valorisation sans fiscalité. Enfin, la SCI à l’IS offre de la souplesse pour les hauts revenus ou ceux qui réinvestissent. En réalité, chaque alternative a sa place, à condition d’avoir une vraie stratégie immobilière et fiscale derrière. »