Immobilier locatif : fiscalité allégée pour séduire les investisseurs ?
Contexte : marché en berne
Depuis la fin du Pinel, les ventes neuves aux investisseurs ont chuté de 41,1 % au T1 2025, selon la FPI, entraînant une raréfaction des studios abordables, notamment à Paris (jusqu’à 595 demandes par annonce) .
Objectif : relancer l’immobilier locatif privé
Face à la crise du logement et aux contraintes cumulées (travaux, encadrement des loyers, fiscalité lourde), le gouvernement envisage un statut du bailleur privé reposant notamment sur un amortissement comptable .
Les pistes explorées
Amortissement comptable : déductible jusqu’à 80 % du bien, à raison d’environ 4 % par an sur 20 ans, applicable à l’ancien et au neuf en #location nue.
PFU à 12,8 % + exonération IFI : proposé par Charles de Courson via une PPL (logement neuf, DPE mini D, encadrement loyer, bail ≥9 mois).
Feuille de route & contraintes
Mission parlementaire (Daubresse / Cosson) remise mi-juin, avec objectif de loi de finances 2026.
Reste à trancher face à Bercy : impact budgétaire immédiat et pression sur les finances publiques.
Enjeux pour les investisseurs
Amortissement : sécurise un avantage durable pour les bailleurs en location nue, comparable au LMNP, avec conservation du déficit foncier.
PFU/IFI : fiscalité simplifiée, mais réservée au neuf, avec loyers plafonnés et impact sur rentabilité locative.
Synthèse de Yoann MAXEL, expert LMNP
« Le futur statut du bailleur privé ouvre deux voies aux investisseurs en locatif nu :
Amortissement comptable : c’est la plus grande opportunité. Elle rapproche la fiscalité du nu de celle du meublé (LMNP), permet d’épurer la base taxée sur 20 ans et sécurise un cash‑flow net plus solide.
PFU + exonération IFI : plus simple, mais réservée au neuf, avec loyers plafonnés – donc moins adaptée à la stratégie LMNP classique.
➤ Pour les investisseurs en LMNP : l’amortissement du nu permet de rationaliser sa stratégie multi-axes sans cannibaliser le meublé.
À faire maintenant : suivre le rapport Daubresse-Cosson mi-juin, anticiper une fiscalité 2026, et modéliser vos opérations selon chaque scénario. »
En résumé :
Amortissement = levier stratégique pour les bailleurs nus : durable, performant, compatible LMNP.
PFU = option simplifiée pour le neuf, mais moins souple.
Calendrier serré : rapport mi-juin, loi 2026. Agissez maintenant pour ajuster vos montages patrimoniaux.
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