Immobilier 2025 : faut-il acheter ou louer ? Les nouveaux repères pour faire le bon choix

Baisse des taux, recul des prix : des conditions qui rebattent les cartes

Le débat entre achat ou location revient sans cesse, mais les réponses évoluent avec les paramètres du marché. En 2025, la tendance s’inverse clairement en faveur de l’achat. Pourquoi ?

• Les taux d’intérêt ont chuté, passant de 4,2 % à 3 % sur 20 ans en un an
• Les prix de l’immobilier ont reculé depuis fin 2022
• Les loyers, eux, grimpent fortement, portés par la pénurie d’offres sur le marché locatif

« Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est nettement amélioré », souligne Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner.

Selon son étude, dans plus des trois quarts des départements français, il est désormais plus rentable d’acheter que de louer à horizon 20 ans — même avec une dépréciation annuelle du bien de 3 % dans certaines zones.

Acheter devient rentable… même dans les grandes villes

Même dans les métropoles où l’achat reste historiquement moins avantageux que la location (Paris, Lyon, Toulouse…), l’écart se resserre. Par exemple, à Paris, l’écart annuel n’est plus que de 1.970 € pour un 65 m².

Un léger rebond des prix suffirait à inverser la balance. Une hausse de 0,2 à 0,7 % par an pendant 20 ans rendrait l’achat gagnant sur toute la ligne.

Et au-delà de la simple équation économique, l’achat conserve un avantage patrimonial :

« Chaque mensualité contient une part de capital amorti, soit une forme d’épargne forcée », rappelle Sandrine Allonier (VousFinancer).

Exemple :

• À mensualité égale (1.109 €), un propriétaire aura amorti 23.585 € de capital en trois ans
• Un locataire aura déboursé 39.924 € de loyers sans capitalisation

Durée d’amortissement : un critère-clé pour décider

La rentabilité de l’achat dépend surtout de la durée de détention. Les données de SeLoger indiquent qu’il faut généralement entre 4 et 8 ans pour rentabiliser un achat.

Quelques exemples :

• Mulhouse : 2 ans
• Roubaix : 3 ans
• Le Mans : 3,9 ans
• Toulouse : 6,1 ans
• ❌ La Rochelle : 11,5 ans (préférer la location)

➕ Conseil stratégique

Le seuil des 7 ans est souvent cité comme durée minimale pour que l’achat devienne pertinent. En dessous, mieux vaut rester flexible via la location.

Pouvoir d’achat immobilier : un critère souvent négligé

Un des angles morts dans la décision achat/location est la surface accessible avec son budget.

Avec 200.000 € tout compris :

• Paris : 19 m²
• Nice : 34 m²
• Quimper : 80 m²
• Bourges : 104 m²
• Saint-Étienne : 148 m²

« Il faut se demander si le bien que l’on peut acheter correspond à son projet de vie », résume Alexandra Verlhiac (SeLoger).

Cela concerne particulièrement les jeunes actifs ou couples : acheter un studio en début de carrière pour ensuite déménager 3 ans plus tard n’a aucun sens économique.

Des simulateurs de rentabilité comme celui de Meilleurs Agents permettent de modéliser ces choix avec précision.

Synthèse stratégique par Yoann MAXEL, associé WIIM et expert LMNP

Yoann Maxel livre son analyse :

« Le contexte actuel est très favorable à l’achat, mais à condition d’avoir une vision moyen-long terme. Pour les investisseurs en LMNP, cela ouvre des fenêtres intéressantes, notamment sur les biens à rentabilité locative directe (colocation, résidence secondaire meublée, etc.). L’essentiel, c’est la cohérence entre durée de détention, surface acquise et projet de vie. Sur des zones comme Mulhouse, Le Havre, ou même Toulouse, on peut se constituer un patrimoine immobilier rentable avec un ticket d’entrée raisonnable, tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée en LMNP réel. »