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En matière d’investissement locatif, avant de se lancer, il est important de maitriser ou survoler un certain nombre de sujets, ou tout au moins d’en comprendre l’importance.
L’heure est venue de rétablir un certain nombre de fondements erronés et d’interpeller l’investisseur en herbe que vous êtes peut-être avant de vous lancer.
Si l’on demande à 50 personnes de nous partager leur définition d’un bon investissement, selon l’expérience de chacun, son parcours, ses propres croyances, il y a fort à parier qu’il y ait plusieurs versions.
Pour certains ce sera acheter au bon prix, pour d’autres une bonne rentabilité, que cet investissement permette de défiscaliser, et enfin pour d’autres réaliser une plus-value au moment de la sortie.
Le calcul de la rentabilité :
Tout le monde ou presque, connaît la notion de rentabilité ou de rendement locatif. Il faut en discerner 3 différents.
Le calcul le plus simple, mais aussi le moins précis.
Rendement brut (%) = (Loyer annuel : Prix d’achat) × 100
📌 Exemple :
Un bien acheté 200 000 €, loué 800 €/mois, affiche un rendement brut de 4,8 % à 9600 € : 200 000 € X 100 = 4,80 %
❌ Problème : Ce calcul ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité sur les loyers perçus.
Un indicateur plus réaliste qui inclut les charges :
Rendement net (%) = [(Loyer annuel + avantages fiscaux éventuels) – (Charges + Fiscalité sur les loyers) / Prix d’achat] × 100
📌 Pourquoi est-ce plus fiable ? Il tient compte des coûts réels
❌ Problème : Il est plus objectif mais il ne prend pourtant pas en compte un élément prépondérant si l’on veut éviter les fâcheuses déconvenues, il s’agît du prix « probable » de revente à terme.
Il n’est pas toujours aisé d’estimer des années à l’avance le prix auquel un bien peut se revendre. Cependant, prendre en compte les prix moyens pratiqués dans le quartier et sur cette base, prévoir éventuellement un principe d’indexation apparait comme un réflexe sage.
Parmi tous les différents indices qui permettent d’estimer un rapport locatif, entendez par là un pourcentage de rendement, le seul qui prenne en compte l’ensemble des critères contribuant à la performance d’un investissement et qui prévoit d’intégrer le prix de revente ou de valorisation patrimoniale, s’appelle le Taux de Rendement Interne. (TRI)
Le TRI supplante en effet les calculs de rentabilité brute ou nette, qui, s’ils permettent d’obtenir au doigt mouillé un début de tendance, ne sont pas suffisamment précis pour se lancer en toute sécurité.
L’estimation précise des revenus potentiels nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs. Le rendement locatif moyen en France atteint 5,9%, avec des variations significatives selon les régions. Ainsi, en province, la rentabilité moyenne s’élève à 7%, contre seulement 3,9% à Paris.
Pour calculer le rendement net, déduisez des loyers perçus :
Le TRI est l’indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité globale d’un investissement immobilier.
📌 Il prend en compte :
✔️ Les loyers perçus chaque année
✔️ Les avantages fiscaux
✔️ Les charges et impôts payés
✔️ Le financement du bien (apport, échéances de crédit, assurance décès invalidité, effet de levier)
✔️ Le prix de revente et la plus-value ou moins-value réalisée
📌 TRI = 6 %, cela signifie que pour atteindre le même capital ou valorisation au bout de 15 ans au regard de l’argent investit en apport, puis en épargne mensuelle, un placement financier devrait afficher un rendement annuel de 6 %.
💡 Un TRI supérieur au taux d’intérêt de votre crédit garantit un investissement rentable.
Il est donc important de concevoir que l’on peut avoir une opération affichant une rentabilité confortable et dont le taux de rendement interne sera négatif, une conséquence essentiellement explicable par une probabilité de revente à des conditions dégradées.
Saviez-vous que la rentabilité d’un investissement immobilier locatif peut varier entre 2% et 8% ? Le calcul du taux de rendement locatif devient ainsi un élément crucial pour tout investisseur averti.
En effet, pour un investissement de 150 000 euros générant des loyers annuels de 9 000 euros, le taux de rendement peut atteindre 6%. Cependant, ces chiffres ne racontent qu’une partie de l’histoire. En réalité, un bon rendement net se situe souvent entre 5% et 6%, une fois les charges et les impôts pris en compte.
La question n’est pas simplement de savoir comment calculer le rendement locatif, mais plutôt de comprendre les nuances entre rendement brut et net. Notamment, avec un taux global de prélèvements sociaux de 17,2%, la différence peut être significative pour votre investissement.
Dans ce guide complet, nous allons explorer ensemble les secrets d’un calcul précis du taux de rendement immobilier, vous permettant ainsi de prendre des décisions éclairées pour vos investissements futurs.
Le taux de rendement locatif représente le rapport entre les revenus locatifs annuels et le montant total investi dans un bien immobilier. En effet, cet indicateur fondamental permet aux investisseurs d’évaluer rapidement la performance potentielle d’un projet immobilier.
Le rendement locatif constitue un outil d’évaluation essentiel pour déterminer l’attractivité d’une opération immobilière. Notamment, il permet de comparer différents biens et d’identifier les opportunités d’investissement les plus prometteuses. Par ailleurs, un consensus chez les investisseurs chevronnés considère qu’à partir de 10% brut, l’investissement commence à devenir très intéressant.
On distingue trois types de rendement locatif :
En moyenne, les charges représentent entre 20% et 25% du montant du loyer, ce qui souligne l’importance de considérer le rendement net plutôt que le rendement brut pour une évaluation réaliste.
Plusieurs éléments impactent directement le taux de rendement. Ainsi, la localisation du bien joue un rôle crucial, avec des variations significatives entre les villes. À Paris, par exemple, le taux de rentabilité moyen est de 3%, tandis que dans des villes comme Rennes ou Strasbourg, il oscille entre 5% et 7%.
La vacance locative constitue également un facteur déterminant. Pour minimiser ce risque, il est primordial d’étudier le dynamisme économique de la ville, l’emplacement du bien et les caractéristiques du quartier. De plus, la surface du logement influence le rendement : les petites surfaces génèrent généralement des rendements plus élevés au mètre carré, mais impliquent un turn-over plus important.
Pour maîtriser le calcul du rendement locatif, une approche méthodique s’impose. Voici les étapes essentielles pour évaluer précisément la performance de votre investissement immobilier.
La base du calcul commence par le rendement brut. La formule est simple : (Loyer mensuel × 12) / Prix d’acquisition × 100. Par exemple, pour un appartement acheté 100 000 euros avec un loyer mensuel de 700 euros, le rendement brut serait de 8,4%.
Pour obtenir le rendement net, il faut déduire plusieurs éléments du loyer annuel :
Ces charges représentent généralement 30% du montant des loyers. Ainsi, pour un loyer annuel de 12 000 euros, les charges peuvent atteindre 3 600 euros.
La fiscalité varie selon le régime choisi. Pour une location non meublée, deux options principales existent :
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement pour les revenus inférieurs à 15 000 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 30%. Par ailleurs, les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2%.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles, notamment les intérêts d’emprunt et les travaux d’amélioration. Cette option devient particulièrement avantageuse lorsque les charges dépassent 30% des loyers perçus.
Pour optimiser votre analyse du rendement locatif, de nombreux outils numériques sont désormais disponibles. Ces solutions facilitent considérablement les calculs et la prise de décision.
Les simulateurs en ligne offrent une approche rapide et efficace. Notamment, l’outil gratuit de l’ANIL permet d’obtenir un bilan financier détaillé, incluant le taux de rentabilité interne (TRI) et le revenu mensuel net après fiscalité. Par ailleurs, des applications comme LyBox proposent des fonctionnalités avancées pour analyser le marché immobilier et calculer les différents types de rendement.
Les modèles Excel constituent des outils précieux pour une analyse approfondie. Ainsi, ces simulateurs permettent de calculer :
Ces tableurs offrent également l’avantage d’être personnalisables selon vos besoins spécifiques d’investissement.
Les solutions professionnelles comme PriceHubble intègrent des fonctionnalités plus sophistiquées. En effet, ces logiciels permettent d’accéder à des données de marché précises et d’effectuer des analyses approfondies. CityScan, quant à lui, propose des outils d’évaluation paramétrables qui s’intègrent directement dans le processus de transaction.
Ces logiciels professionnels se distinguent par leur capacité à fournir des analyses détaillées incluant les tendances du marché, l’évolution des prix et les comparatifs de rentabilité. De plus, ils offrent souvent des fonctionnalités de reporting personnalisables pour présenter vos analyses de manière professionnelle.
L’analyse des taux de rendement révèle des variations significatives selon plusieurs critères clés. Notamment, la compréhension de ces différences permet d’optimiser vos décisions d’investissement.
Les studios et T1 affichent les rendements les plus élevés, entre 4% et 8%. Par ailleurs, les T2 représentent un compromis intéressant avec un turn-over plus modéré. En revanche, les grands appartements et maisons génèrent des rendements plus faibles mais offrent une meilleure stabilité locative.
Les écarts de rendement entre villes sont considérables. Ainsi, Paris affiche un taux moyen de 3%, tandis que des villes comme Rennes ou Strasbourg proposent des rendements entre 5% et 7%. En effet, plus le quartier est recherché, plus les prix d’achat sont élevés, ce qui impacte directement la rentabilité.
Le rendement locatif moyen en France s’établit à 5,9%. Cependant, cette moyenne masque des réalités diverses. Les métropoles dynamiques présentent des taux plus modérés mais une sécurité accrue, avec une vacance locative minimale. À l’inverse, certaines villes affichent des rendements supérieurs à 7%, mais nécessitent une analyse approfondie du risque de vacance locative.
La location meublée peut augmenter le rendement jusqu’à 30% par rapport à une location nue. De plus, les parkings se distinguent avec des rendements bruts de 6% à 7%, soit deux fois plus que le résidentiel classique. La colocation, quant à elle, peut atteindre des rendements entre 7% et 10%.
Le calcul précis du taux de rendement locatif représente la clé d’un investissement immobilier réussi. Certainement, la différence entre le rendement brut et net peut significativement influencer vos décisions d’investissement.
Les outils numériques et les calculateurs professionnels facilitent désormais cette analyse complexe. Néanmoins, la compréhension approfondie des facteurs influençant le rendement reste primordiale. Les variations géographiques, allant de 3% à Paris jusqu’à 7% dans certaines villes régionales, témoignent de l’importance d’une analyse locale détaillée.
Pour réussir votre investissement locatif, considérez attentivement le type de bien, sa localisation et les charges associées. Un rendement net de 5% à 6% constitue généralement un objectif réaliste, tandis que les petites surfaces peuvent offrir des performances supérieures.
La réussite de votre projet immobilier dépend donc de votre capacité à analyser ces différents paramètres. Ainsi, prenez le temps d’étudier chaque opportunité avec les outils adaptés, tout en gardant à l’esprit que le meilleur investissement sera celui qui correspond à vos objectifs personnels et votre stratégie patrimoniale.
Le taux de rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis en multipliant par 100. La formule est : (Loyer mensuel x 12 / Prix d’achat) x 100. Par exemple, pour un bien acheté 100 000 € avec un loyer mensuel de 600 €, le rendement brut serait de 7,2%.
Un bon taux de rendement locatif net se situe généralement entre 4% et 7%. Cependant, ce taux peut varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la localisation du bien, le type de propriété et les conditions du marché immobilier local. Il est important de prendre en compte les charges et les impôts pour calculer le rendement net.
Le rendement locatif brut ne prend en compte que les loyers perçus par rapport au prix d’achat. Le rendement net, quant à lui, intègre les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. Le rendement net donne une image plus précise de la rentabilité réelle de l’investissement.
Pour optimiser le rendement locatif, vous pouvez envisager d’investir dans des petites surfaces qui ont généralement des rendements plus élevés, choisir des zones géographiques avec un marché locatif dynamique, opter pour la location meublée qui peut augmenter le rendement jusqu’à 30%, ou encore considérer la colocation qui peut atteindre des rendements entre 7% et 10%.
Il existe plusieurs outils pour calculer le rendement locatif. Vous pouvez utiliser des calculateurs en ligne gratuits comme celui de l’ANIL, des applications mobiles spécialisées, des tableurs Excel personnalisables, ou des logiciels professionnels d’analyse immobilière pour des analyses plus approfondies. Ces outils permettent de calculer les différents types de rendement et d’effectuer des simulations précises.
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