Encadrement des loyers : un frein à l’Investissement Locatif ?
Initialement présenté comme un remède à la crise du logement dans les grandes villes, l’encadrement des loyers suscite aujourd’hui une vive remise en question. Ce dispositif, expérimenté dans plusieurs zones tendues en France, est accusé d’aggraver la pénurie locative et de dissuader l’investissement immobilier, notamment en location meublée non professionnelle (LMNP).
Les dernières analyses publiées en juillet 2025 par l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), l’Unis (Union des Syndicats de l’Immobilier) et le SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers) dressent un constat sans appel : inefficacité, opacité, effets contre-productifs. Loin de résoudre la crise, l’encadrement des loyers semble accentuer les déséquilibres du marché locatif.
Quel est le principe de l’encadrement des loyers ?
Mis en place par la loi ALUR en 2014, renforcé par la loi ELAN (2018) et prolongé jusqu’en 2026 par la loi 3DS, le dispositif impose un plafond aux loyers dans certaines zones dites « tendues ». À la signature d’un nouveau bail ou lors d’une relocation, le montant du loyer doit se situer dans une fourchette définie par un loyer de référence (minoré ou majoré), fixé par arrêté préfectoral en fonction des données collectées localement.
Le système s’applique actuellement dans des métropoles comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d’autres grandes agglomérations.
Une baisse préoccupante de l’offre locative
L’effet pervers le plus souvent cité est la baisse de l’offre locative privée. En limitant la capacité des propriétaires à fixer un loyer cohérent avec la réalité du marché et les qualités intrinsèques du bien, l’encadrement crée un effet de découragement. De nombreux bailleurs choisissent désormais :
de ne pas remettre leur bien sur le marché locatif ;
de vendre plutôt que de relouer ;
ou de se tourner vers la location saisonnière, plus souple.
Cette réduction de l’offre accentue la tension sur les zones déjà saturées, aggravant ainsi la crise du logement que le dispositif était censé atténuer.
Des contraintes administratives dissuasives
L’encadrement des loyers introduit également une lourdeur réglementaire qui pèse sur les bailleurs, particuliers comme professionnels. Les critères permettant un complément de loyer (pour vue, localisation, confort, etc.) sont mal définis, sujets à interprétation, et parfois refusés sans justification claire. Les référentiels sont souvent peu actualisés, et les démarches administratives longues et incertaines.
Cette complexité constitue un frein majeur à l’investissement locatif. Les investisseurs cherchent de la stabilité et de la lisibilité. Or, le climat actuel les pousse à se détourner du marché locatif traditionnel.
Des données peu fiables pour encadrer efficacement
Autre point problématique : la qualité des données utilisées pour fixer les loyers de référence. Ces données, collectées par les observatoires locaux, sont parfois anciennes, incomplètes, voire incohérentes. Elles ne tiennent pas compte de nombreux facteurs essentiels, comme l’état du logement, son étage, son exposition ou encore ses équipements.
Ainsi, un bien rénové et bien situé peut se voir imposer un loyer très en dessous de sa valeur réelle, ce qui pénalise les propriétaires ayant investi dans la qualité et incite au laisser-aller plutôt qu’à l’entretien du parc immobilier.
Le point de vue de Yoann Maxel – Spécialiste LMNP :
« L’encadrement des loyers, tel qu’il est conçu aujourd’hui, est une menace pour la rentabilité des investisseurs privés, y compris en LMNP. Il crée de l’insécurité réglementaire, freine l’initiative privée et empêche la valorisation d’un bien rénové ou bien situé. Pour redonner confiance aux bailleurs, il faut un cadre clair, stable et incitatif. »
Trois scénarios envisagés par les organisations professionnelles
Dans leur rapport de juillet 2025, l’UNPI, l’Unis et le SNPI proposent trois options pour l’avenir du dispositif :
Maintien en l’état, malgré ses effets délétères (option unanimement rejetée par les professionnels).
Réforme en profondeur : amélioration de la transparence des données, critères objectifs pour les compléments de loyer, adaptation à la réalité du marché.
Suppression pure et simple, au profit d’un cadre incitatif basé sur la qualité, la durabilité et la responsabilité des bailleurs.
Daniel Dubrac, président de l’Unis, résume la position commune :
« Le bilan est négatif. Ce dispositif n’a pas résolu la crise. Il faut le corriger, ou le supprimer. »
Les leviers pour relancer l’investissement locatif
Plutôt que d’imposer un carcan réglementaire rigide, les professionnels de l’immobilier appellent à une politique basée sur la responsabilisation et la valorisation des bonnes pratiques :
Encourager la rénovation énergétique via des incitations fiscales fortes ;
Reconnaître les efforts des bailleurs investissant dans la qualité de l’habitat ;
Clarifier et fiabiliser les indicateurs de loyers ;
Proposer un cadre juridique stable et prévisible, favorable à l’investissement de long terme.
Conclusion
L’encadrement des loyers, dans sa forme actuelle, ne répond ni aux attentes des locataires ni à celles des investisseurs. Il fragilise l’offre, décourage les rénovations, et met en péril le modèle même de l’investissement locatif. Pour répondre efficacement à la crise du logement, il est urgent de repenser ce dispositif. Seule une approche équilibrée, incitative et transparente permettra de stimuler un marché locatif de qualité, capable de répondre aux besoins croissants des Français.
