Airbnb en France : une présence massive, une concentration réelle, des tensions persistantes sur le logement
📑 Sommaire
Airbnb : une couverture territoriale impressionnante
Une offre concentrée dans les zones à forte attractivité
Un poids économique majeur pour le tourisme
Airbnb et logement : concurrence ou complémentarité ?
Une régulation française en évolution permanente
Quelles leçons pour les investisseurs locatifs ?
Conclusion d’expert – par Yoann Maxel
1️⃣ Airbnb : une couverture territoriale impressionnante
En 2025, 81 % des communes françaises accueillent au moins une annonce Airbnb active, selon le think tank Terram.
Cela représente près de 29 000 communes sur les 34 945 que compte la France, un chiffre vertigineux qui illustre l’ancrage durable de la plateforme américaine sur le territoire.
Depuis son arrivée en 2013, Airbnb s’est imposé comme un acteur structurant du tourisme et, plus largement, de l’économie résidentielle.
Une expansion bien au-delà des grandes villes
Contrairement à l’idée reçue selon laquelle Airbnb ne concernerait que Paris, Lyon ou Nice, la plateforme s’est implantée dans des milliers de petites communes rurales, parfois de moins de 1 000 habitants.
Des gîtes familiaux, des dépendances rénovées ou des logements vacants ont progressivement trouvé une seconde vie sur le marché de la location courte durée.
Les chiffres de Terram et de data.gouv.fr confirment cette diffusion :
plus de 60 % des annonces se situent désormais en dehors des zones urbaines denses ;
certaines régions comme la Bretagne, l’Auvergne ou la Dordogne comptent davantage d’annonces Airbnb que de chambres d’hôtel ;
dans certains départements touristiques comme les Hautes-Alpes ou la Charente-Maritime, la densité d’offres dépasse 40 logements Airbnb pour 1 000 habitants.
Trois types de logements dominent le modèle
L’essor d’Airbnb repose essentiellement sur le parc résidentiel existant, sans création de nouveaux logements.
Cette particularité explique à la fois le succès et les tensions que la plateforme suscite :
Les résidences principales, louées ponctuellement dans le respect de la réglementation (90 à 120 jours par an selon les villes).
Les résidences secondaires, de plus en plus exploitées à des fins touristiques permanentes.
Les logements vacants ou inoccupés, souvent réhabilités pour répondre à la demande saisonnière.
Ce modèle a permis de valoriser un patrimoine souvent sous-utilisé, mais il soulève une question majeure :
Airbnb a-t-il contribué à améliorer la rentabilité immobilière des particuliers ou à déséquilibrer le marché du logement résidentiel ?
La réponse dépend des territoires.
Une nouvelle géographie du logement
L’impact d’Airbnb en France dépasse la simple logique touristique.
La plateforme a redessiné les cartes du logement, avec des effets variés selon les zones :
dans les régions rurales, elle a souvent permis de revitaliser des zones en déclin démographique, en attirant des visiteurs et en soutenant des commerces de proximité ;
dans les villes moyennes, elle a offert des revenus complémentaires à des propriétaires, parfois modestes ;
dans les métropoles, en revanche, la multiplication des meublés touristiques a réduit le parc locatif traditionnel, contribuant à la hausse des loyers et à la tension sur le logement étudiant.
Selon les dernières données de l’Insee, plus de 200 000 logements seraient aujourd’hui durablement retirés du marché résidentiel au profit de la location touristique.
Airbnb, un révélateur des mutations du logement
Plus qu’un simple outil de réservation, Airbnb agit comme un révélateur des nouveaux usages du logement :
le bien immobilier n’est plus seulement un lieu de vie, mais aussi un actif économique ;
la frontière entre résidence principale et logement locatif devient de plus en plus floue ;
et le numérique a rendu possible une mise en marché massive du patrimoine privé.
Cette mutation, amorcée depuis dix ans, place la France dans une situation paradoxale :
jamais les logements n’ont autant été valorisés,
mais jamais ils n’ont semblé aussi rares pour les habitants permanents.
3️⃣ Un poids économique majeur pour le tourisme
En à peine une décennie, Airbnb en France est devenu un pilier de l’hébergement touristique.
Ce qui n’était, en 2010, qu’une plateforme alternative pour voyageurs à petit budget représente aujourd’hui près de 40 % du marché des nuitées touristiques dans le pays.
Un bouleversement silencieux, mais profond, qui redessine les équilibres du secteur hôtelier et de l’économie locale.
Une croissance fulgurante en dix ans
Entre 2018 et 2024, le nombre total de nuitées réservées via les plateformes de location meublée – principalement Airbnb, Abritel, Booking et Leboncoin – a plus que doublé, passant de 93 millions à 192,4 millions de nuitées.
Selon Eurostat, la France se place désormais en tête du classement européen, devant l’Espagne et l’Italie, pour le volume d’hébergements touristiques loués entre particuliers.
👉 Source : ec.europa.eu/eurostat
Ce succès repose sur plusieurs moteurs :
une offre flexible, souvent moins chère que l’hôtellerie classique ;
la possibilité pour les particuliers de rentabiliser rapidement un logement ;
l’essor du télétravail, qui a prolongé les séjours hors saison ;
et la montée en puissance du “voyage local”, post-Covid, favorisant les territoires secondaires.
Un acteur structurant de l’économie touristique
D’après les estimations de Business France et Atout France, le secteur de la location meublée entre particuliers pèse aujourd’hui plus de 8 milliards d’euros de chiffre d’affaires annuel en France.
Les retombées économiques ne se limitent pas à la plateforme : elles irriguent l’ensemble du tissu local.
Chaque euro dépensé pour un logement Airbnb génère 1,5 € à 2 € supplémentaires dans les commerces, restaurants et activités environnantes.
Dans certaines communes rurales, la location saisonnière représente même le premier levier de développement touristique, devant les hôtels.
Les plateformes participent aussi à la collecte des taxes de séjour, un outil devenu crucial pour les collectivités.
En 2024, Airbnb a reversé 187 millions d’euros de taxe de séjour à plus de 29 000 communes françaises, selon les données officielles de la Direction générale des finances publiques (data.gouv.fr).
Ce chiffre a été multiplié par six depuis 2016.
Des effets contrastés pour les acteurs traditionnels
Cette montée en puissance s’est faite au détriment de l’hôtellerie indépendante.
Selon la Fédération nationale de l’hôtellerie, les établissements familiaux ont vu leur taux d’occupation moyen baisser de 10 à 15 % dans les zones urbaines depuis 2019.
Les grandes chaînes, elles, ont résisté grâce à la mutualisation de leurs plateformes de réservation et à l’adaptation de leur offre (séjours longs, appart-hôtels, offres hybrides).
Mais dans les petites villes et zones rurales, la dynamique Airbnb a plutôt diversifié l’hébergement touristique, en comblant des zones blanches de l’hôtellerie.
De nombreux visiteurs peuvent désormais séjourner dans des communes dépourvues d’infrastructures touristiques, soutenant indirectement les commerces et la vie locale.
Une France plus ouverte… mais plus dépendante
Le succès d’Airbnb reflète aussi une mutation culturelle :
le logement est devenu un produit de voyage à part entière, personnalisé et “expérientiel”.
Les touristes recherchent désormais des lieux de vie plutôt que des chambres standardisées.
Cette transformation du tourisme a renforcé l’attractivité de la France à l’international, mais elle a également accroît sa dépendance à une plateforme privée étrangère.
Aujourd’hui, plus de 400 000 hôtes français dépendent d’Airbnb pour une part significative de leurs revenus.
Cette “Airbnb-dépendance” crée une vulnérabilité économique : en cas de modification des règles de la plateforme ou de baisse de fréquentation, les effets peuvent être immédiats sur le tissu local.
Un enjeu fiscal et réglementaire croissant
Avec un tel poids, Airbnb ne peut plus échapper à un encadrement fiscal et administratif renforcé.
La France, pionnière en matière de réglementation, a imposé :
la transmission automatique des revenus aux services fiscaux ;
la collecte obligatoire de la taxe de séjour ;
et la limitation du nombre de jours de location pour les résidences principales.
👉 Détails officiels : service-public.fr – Règles de location meublée touristique
Ces évolutions montrent que la location de courte durée n’est plus un marché parallèle, mais un segment central de l’hébergement français, à la croisée du tourisme, du logement et de la fiscalité.
4️⃣ Airbnb et logement : concurrence ou complémentarité ?
La montée en puissance d’Airbnb en France ne se limite pas à l’économie du tourisme : elle modifie profondément le marché du logement.
Dans certaines villes, la plateforme agit comme un accélérateur de tensions locatives, tandis que dans d’autres, elle constitue un complément utile à l’offre résidentielle ou hôtelière.
Le débat reste ouvert : Airbnb concurrence-t-il le logement… ou le complète-t-il ?
Des tensions bien réelles dans les zones urbaines
Les effets les plus visibles se concentrent dans les grandes métropoles et les villes touristiques tendues.
À Paris, on estime que plus de 50 000 logements ont basculé en location saisonnière depuis 2015, soit l’équivalent de plusieurs années de production de logements neufs.
À Bordeaux, Lyon, Annecy, Biarritz ou Bayonne, la part des meublés touristiques dépasse parfois 8 % du parc locatif privé, selon l’Insee 2025.
Dans ces territoires, les plateformes exercent une pression directe sur l’offre locative traditionnelle :
les propriétaires préfèrent louer à la nuitée, plus rentable qu’un bail longue durée ;
les jeunes actifs et étudiants peinent à trouver un logement stable ;
les loyers augmentent mécaniquement, poussant certains ménages vers la périphérie.
Selon Jérôme Fourquet (Ifop) :
“Airbnb a accentué des tensions déjà présentes avant, mais ne les a pas créées.”
Autrement dit, la plateforme amplifie une pénurie structurelle, sans en être la seule responsable.
Des effets positifs dans les zones peu denses
Dans les zones rurales ou les petites villes touristiques, le phénomène est tout autre.
Airbnb a souvent permis de remettre en circulation des logements vacants, d’attirer des visiteurs et de soutenir les commerces locaux.
À titre d’exemple :
dans la Creuse ou l’Aveyron, plus de 60 % des logements Airbnb étaient auparavant inoccupés ;
dans le Cantal, la location saisonnière a permis d’augmenter de 25 % le nombre de nuitées touristiques entre 2019 et 2024, selon Atout France ;
dans les villages de montagne, elle prolonge la saison en attirant des voyageurs hors période de ski.
Ce rééquilibrage crée une complémentarité bienvenue avec l’hôtellerie, souvent absente de ces zones.
Les habitants y trouvent un moyen de valoriser leur patrimoine tout en animant le tissu local.
Les déterminants clés des effets sur le logement
Pour comprendre les impacts d’Airbnb, quatre variables sont essentielles :
La typologie du bien : résidence principale ou secondaire ?
– Les résidences principales louées ponctuellement ne déséquilibrent pas le marché, contrairement aux logements retirés durablement du parc locatif.La durée de location : occasionnelle ou permanente ?
– Louer quelques semaines par an est toléré ; exploiter à l’année relève de l’activité professionnelle.Le profil du bailleur : particulier unique ou multipropriétaire ?
– En 2025, 25 % des hôtes français possèdent plusieurs logements Airbnb (source : AirDNA). Ce segment est au cœur des débats sur la régulation.La zone géographique : tension locative forte ou marché détendu ?
– Les politiques municipales varient fortement selon la pression locale sur le logement.
Des exemples concrets de déséquilibres
À Biarritz, un appartement type T2 se loue 30 % plus cher qu’à Bayonne, en grande partie à cause du basculement vers les meublés touristiques.
À Annecy, la mairie a recensé plus de 4 000 logements touristiques pour seulement 500 logements étudiantsdisponibles à la rentrée 2024.
À Paris, malgré le plafonnement à 90 jours, certaines adresses dépassent ce seuil, générant jusqu’à 40 000 € de revenus annuels.
Ces exemples montrent que la rentabilité d’Airbnb peut dépasser largement celle du locatif classique, mais au prix d’une raréfaction du logement abordable pour les habitants.
Un équilibre fragile entre attractivité et habitabilité
Airbnb a contribué à rendre la France plus attractive pour les voyageurs du monde entier :
la plateforme a enregistré plus de 40 millions d’arrivées internationales en 2024, un record européen.
Mais cette attractivité pèse sur la cohésion sociale dans les villes où vivre devient un luxe.
Plusieurs municipalités cherchent désormais un juste milieu :
tolérer la location courte durée lorsqu’elle dynamise l’économie locale,
la limiter lorsqu’elle compromet l’accès au logement des résidents permanents.
👉 paris.fr – Réglementation des meublés touristiques
5️⃣ Une régulation française en évolution permanente
L’essor rapide d’Airbnb en France a poussé les pouvoirs publics à adapter en urgence le cadre juridique du meublé touristique.
Ce qui relevait en 2010 d’une pratique marginale est devenu un phénomène de masse : plus de 800 000 logements sont aujourd’hui disponibles sur les plateformes de location courte durée, dont près de la moitié via Airbnb.
Face à ce volume, l’État et les collectivités ont dû poser des règles claires pour éviter la dérive d’un marché échappant à tout contrôle.
Le principe général : encadrer sans interdire
La France n’a pas cherché à interdire la location entre particuliers, mais à l’encadrer strictement.
La logique repose sur un double objectif :
préserver le logement résidentiel,
maintenir une offre touristique équilibrée.
Depuis la loi ALUR (2014), puis la loi ÉLAN (2018), plusieurs obligations sont venues préciser le cadre juridique de la location meublée de courte durée.
Ces textes ont instauré des plafonds de location, une obligation d’enregistrement, et un changement d’usage obligatoire pour les résidences non principales.
👉 Référence officielle : Service-public.fr – Location de meublé touristique
Un plafonnement des jours de location selon le type de bien
Le cœur de la réglementation repose sur la durée maximale de location autorisée pour les résidences principales :
90 jours par an à Paris depuis le règlement municipal renforcé de janvier 2025,
120 jours dans la majorité des autres communes, sauf dérogation.
Ces plafonds s’appliquent uniquement si le logement reste la résidence principale du loueur (occupé au moins 8 mois par an).
Au-delà, le bien est juridiquement considéré comme une résidence secondaire et relève d’un autre régime : celui du changement d’usage.
L’enregistrement en mairie : un outil de transparence
Depuis 2017, les communes ont la possibilité d’imposer un numéro d’enregistrement à tout loueur saisonnier.
Ce numéro, délivré via un portail municipal, doit apparaître dans chaque annonce publiée sur Airbnb ou les plateformes similaires.
L’objectif est simple : permettre le contrôle automatique du respect des durées maximales par les plateformes.
Certaines villes, comme Paris, Biarritz, Annecy ou Nice, ont mis en place des systèmes de croisement des donnéespour détecter les dépassements de seuil.
👉 Exemple : paris.fr – Meublés touristiques, réglementation et sanctions
Le changement d’usage : un dispositif clé pour les résidences secondaires
Lorsqu’un propriétaire souhaite louer une résidence secondaire de façon répétée à des voyageurs, il doit obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.
Cette autorisation est :
temporaire ou permanente,
parfois soumise à une compensation, c’est-à-dire la création d’un logement équivalent à usage d’habitation.
À Paris, cette règle est particulièrement stricte : pour chaque logement transformé en meublé touristique, le propriétaire doit convertir un autre bien commercial en logement.
Ce système vise à préserver le stock de logements disponibles à long terme.
👉 Texte officiel : Legifrance – Code de la construction et de l’habitation, art. L.631-7
Des sanctions financières de plus en plus dissuasives
La loi Le Meur (2024) a renforcé les sanctions pour non-respect de ces obligations :
jusqu’à 50 000 € d’amende pour changement d’usage non autorisé,
amende administrative jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement des jours autorisés,
astreinte journalière de 1 000 € pour les annonces illégales maintenues en ligne.
Ces montants, appliqués depuis 2025, font de la France l’un des pays les plus stricts d’Europe en matière de location touristique.
👉 Voir : Legifrance – Loi n°2024-201 du 12 mars 2024, dite “Loi Le Meur”
Vers une régulation différenciée selon les territoires
Plusieurs chercheurs, comme Thomas Aguilera (Sciences Po Rennes) ou Francesca Artioli (ENS Paris-Saclay), appellent à une approche plus fine et territorialisée :
distinguer les loueurs occasionnels des opérateurs professionnels,
adapter les seuils selon le niveau de tension du marché,
et renforcer la coopération entre plateformes et collectivités.
Cette différenciation est déjà amorcée : certaines communes rurales autorisent plus de 120 jours, tandis que les métropoles renforcent leurs contrôles.
L’objectif : réguler sans pénaliser les petits propriétaires, souvent essentiels au dynamisme touristique local.
Un cadre fiscal en pleine mutation
Enfin, le volet fiscal évolue également.
Depuis 2023, les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement aux impôts les revenus générés par les hôtes français.
Ces gains sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec :
un abattement de 50 % sous le régime micro-BIC,
ou la déduction des charges réelles au régime réel.
Pour les locations meublées de tourisme classées, l’abattement reste avantageux (71 %), mais la tendance est à une réduction progressive de ces avantages pour harmoniser la fiscalité avec celle du locatif classique.
6️⃣ Quelles leçons pour les investisseurs locatifs ?
L’essor d’Airbnb en France a ouvert de nouvelles perspectives de rentabilité pour les propriétaires, mais il a aussi profondément modifié la logique de l’investissement immobilier.
Aujourd’hui, la location courte durée séduit par sa souplesse et ses rendements élevés, mais elle reste un marché complexe, instable et réglementé.
Pour les investisseurs particuliers, la question n’est plus seulement “combien ça rapporte ?”, mais “à quel prix, et avec quels risques ?”.
La tentation du rendement rapide
Le modèle Airbnb a prouvé qu’un logement meublé pouvait générer 2 à 3 fois plus de revenus bruts qu’une location longue durée classique.
Un T2 à Nantes loué 750 € par mois sur bail peut rapporter 1 800 € à 2 000 € en courte durée sur la même période.
Mais cette rentabilité apparente masque plusieurs réalités :
frais de gestion plus élevés (ménage, conciergerie, maintenance),
taux d’occupation variable, surtout hors saison,
et une fiscalité moins favorable depuis la fin des abattements renforcés.
Le rendement “Airbnb” n’est donc pas automatique : il dépend du temps de gestion, de la localisation et du respect des règles locales.
👉 Détails : service-public.fr – Fiscalité des locations meublées
La réglementation : un facteur de risque majeur
Les investisseurs qui misent sur la location saisonnière doivent composer avec un cadre juridique mouvant.
Chaque commune peut fixer ses propres seuils, obligations d’enregistrement et autorisations.
À Paris, par exemple :
la limite de 90 jours est désormais strictement contrôlée,
les dépassements entraînent des amendes pouvant atteindre 15 000 €,
et les multipropriétaires sont désormais assimilés à des loueurs professionnels, soumis à la TVA.
Dans les zones touristiques tendues, les règles changent rapidement — parfois en quelques mois — rendant difficile la prévision de rendement à moyen terme.
Le retour des modèles stables : LMNP et résidences gérées
Face à cette incertitude, de nombreux investisseurs reviennent vers des stratégies plus pérennes, comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou les résidences gérées.
Ces modèles offrent :
une stabilité fiscale grâce au régime BIC (amortissements, charges déductibles),
un bail commercial signé avec un exploitant (résidence étudiante, senior, affaires, tourisme),
et surtout, une prévisibilité du revenu indépendante de la saison ou du taux d’occupation.
Là où Airbnb dépend de la demande touristique, le LMNP repose sur un contrat pluriannuel assurant un loyer garanti.
👉 Informations officielles : economie.gouv.fr – Statut LMNP
La diversification : clé d’une stratégie durable
La leçon principale est claire : diversifier ses modes de location.
Un investisseur avisé alterne entre :
résidence principale optimisée (Airbnb ponctuel),
résidence gérée en LMNP pour la stabilité,
et logement classique en location longue durée pour sécuriser le patrimoine.
Cette combinaison permet de lisser les risques liés :
aux variations de fréquentation,
aux changements réglementaires,
et aux évolutions de la fiscalité sur les meublés touristiques.
L’analyse avant l’action : simuler pour décider
Avant d’acheter ou de transformer un bien, il est essentiel d’en évaluer la performance réelle, au-delà du rendement brut affiché.
La rentabilité dépend :
du taux d’occupation réel,
des charges cachées (frais de ménage, conciergerie, fiscalité locale),
et du niveau d’imposition du foyer.
C’est précisément l’objectif de Verif-Invest :
permettre à chaque particulier de simuler son investissement locatif, comparer différents scénarios (Airbnb, LMNP, location classique), et mesurer l’impact fiscal et financier avant toute décision.
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En résumé
Airbnb peut être rentable à court terme, mais fragile à long terme.
Les réglementations locales évoluent rapidement et peuvent inverser la rentabilité d’un projet.
Les statuts LMNP ou résidences gérées offrent une stabilité juridique et fiscale plus durable.
La simulation reste l’outil essentiel pour décider sereinement et éviter les mauvaises surprises.
7️⃣ Conclusion d’expert – par Yoann Maxel, opérateur immobilier et spécialiste de l’investissement locatif
Le phénomène Airbnb en France illustre mieux que tout autre la transformation du marché immobilier : le logement est devenu un actif économique, une source de revenus avant d’être un lieu de vie.
En à peine dix ans, la location courte durée a démocratisé la rentabilité immobilière, mais elle a aussi exposé les investisseurs à une réglementation mouvante et à une fiscalité complexe.
Pour certains propriétaires, Airbnb a été une opportunité formidable : valoriser une résidence secondaire, générer un complément de revenus, ou redynamiser un territoire oublié du tourisme.
Mais dans les zones tendues, cette logique a parfois eu un effet boomerang : raréfaction des logements disponibles, tensions sur les loyers et complexification administrative.
En tant qu’opérateur immobilier spécialisé en LMNP et résidences gérées, je constate chaque jour que la stabilité reste la clé de la performance.
Les modèles adossés à un bail commercial (résidences étudiantes, seniors, affaires ou tourisme) offrent :
une rentabilité constante,
une fiscalité optimisée,
et une tranquillité de gestion que la location de courte durée ne peut garantir.
L’investissement immobilier doit avant tout être prévisible, durable et aligné avec vos objectifs personnels.
Avant de vous lancer dans la location saisonnière ou de transformer votre bien, prenez le temps d’évaluer les scénarios possibles.
Une simulation sérieuse vous permettra de mesurer les écarts de rentabilité et de risques entre les différents modèles de location.
C’est précisément la mission de Verif-Invest :
accompagner les investisseurs à prendre des décisions éclairées, fondées sur des données fiables et des projections réalistes.
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