Crédit investissement locatif : faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Un crédit investissement locatif sur 25 ans permet généralement de réduire la mensualité par rapport à un financement sur 20 ans. Mais cette baisse s’accompagne d’un remboursement plus long et, à conditions identiques, d’un coût d’intérêts supérieur.

Faut-il privilégier une mensualité plus légère ou rembourser plus rapidement ? La réponse dépend du logement, de votre budget, des conditions bancaires proposées et de votre horizon de détention.

Pour choisir, il faut comparer plusieurs résultats : l’effort d’épargne mensuel, le coût du financement, le capital restant dû et la capacité du projet à supporter des imprévus. Voici une méthode pour examiner les deux durées avant de vous engager.

Crédit investissement locatif : pourquoi la durée compte-t-elle ?

La durée de remboursement détermine le nombre de mensualités sur lesquelles votre dette est répartie. Pour un prêt amortissable classique, à montant et taux identiques, une durée plus longue réduit la mensualité.

Vous remboursez cependant le capital plus lentement. Les intérêts continuent donc à être calculés plus longtemps sur une dette qui diminue moins vite.

Une mensualité plus faible peut améliorer votre trésorerie

Dans un projet locatif, les loyers doivent être rapprochés des dépenses du logement et du financement. Une mensualité plus basse peut diminuer le complément que vous devez apporter chaque mois.

Cette différence peut vous aider à conserver une réserve pour les réparations, les périodes sans locataire ou les dépenses de copropriété.

Elle ne constitue toutefois pas automatiquement un gain patrimonial. Il faut également examiner le coût supplémentaire du prêt et la dette qui subsistera si vous revendez avant son terme.

Une durée plus courte accélère le remboursement du capital

Avec un financement sur 20 ans, la mensualité est plus élevée, mais le capital est remboursé plus rapidement que sur 25 ans, toutes choses égales par ailleurs.

Cette option peut correspondre à un objectif de désendettement à une échéance précise. Elle exige cependant que votre budget absorbe les prélèvements sans fragiliser votre épargne de précaution.

Le bon choix ne consiste donc pas seulement à rechercher le prêt le moins cher : il faut aussi vérifier que vous pourrez le supporter dans la durée.

Crédit investissement locatif : exemple sur 20 et 25 ans

Prenons un emprunt de 150 000 €, remboursé par mensualités constantes, avec un taux nominal annuel fixe de 3,50 %.

Pour isoler l’effet de la durée, le taux reste identique dans les deux hypothèses. L’assurance est supposée constante à 25 € par mois. Il n’y a ni différé ni remboursement anticipé dans ce premier calcul.

Ces paramètres sont pédagogiques : ils ne représentent pas une offre bancaire ni un taux moyen de marché. Les frais de dossier, de garantie et de courtage ne sont pas inclus dans le tableau.

Les calculs utilisent les mensualités non arrondies ; les valeurs affichées sont arrondies au centime.

Environ 119 € de mensualité en moins

Dans cet exemple, emprunter sur 25 ans diminue le prélèvement d’environ 119 € par mois. Sur une année de remboursement commune aux deux prêts, cela représente environ 1 428 € de trésorerie mobilisée en moins.

Mais, si les prêts vont chacun jusqu’à leur terme, le financement sur 25 ans coûte environ 17 995 € de plus en intérêts et assurance, selon les hypothèses retenues.

Ces deux informations doivent être lues ensemble. La première décrit votre budget pendant le remboursement ; la seconde mesure le coût cumulé à l’échéance de chaque financement.

Quel effet sur l’effort d’épargne mensuel ?

Pour mesurer l’impact concret de la durée, ajoutez les recettes et les dépenses du logement. Le loyer ne doit pas être comparé uniquement à la mensualité hors assurance.

Retenons un loyer de 850 € hors charges par mois, encaissé douze mois dans l’année, et 200 € de dépenses mensuelles moyennes restant au propriétaire.

Il reste alors 650 € par mois avant crédit et fiscalité.

Le financement sur 25 ans réduit ici l’effort d’épargne, mais le logement ne s’autofinance pas. La fiscalité et les dépenses supplémentaires éventuelles restent à intégrer.

Notre article sur le calcul de l’effort d’épargne immobilier explique comment rapprocher votre projection du budget de votre foyer.

Tester une période sans locataire

Un mois de loyer non encaissé retire 850 € aux recettes annuelles de cet exemple. Réparti sur douze mois, cela représente environ 70,83 € de besoin supplémentaire mensuel moyen, avant ajustement des dépenses et de la fiscalité.

La durée du prêt ne supprime donc pas le risque locatif. Elle peut seulement modifier la marge dont vous disposez pour y faire face.

Vérifiez aussi le calendrier réel des paiements : la mensualité du crédit continue à être prélevée, même lorsque le logement est vide.

Crédit investissement locatif : regarder la dette à la revente

Si vous envisagez de revendre avant la fin du crédit, le coût total calculé jusqu’à son échéance ne suffit pas pour comparer les options.

Il faut examiner les mensualités déjà payées, l’épargne conservée et le montant restant à rembourser à la date de sortie.

Comparer le capital restant dû après dix ans

Reprenons le financement de 150 000 € à 3,50 %. Après 120 mensualités, le capital restant dû serait approximativement de :

• 87 974 € avec le prêt initial sur 20 ans.
• 105 043 € avec le prêt initial sur 25 ans.

La différence atteint environ 17 069 €. À prix de revente identique, cette dette supplémentaire réduit le produit de vente disponible après remboursement du prêt, avant les autres frais et la fiscalité.

En parallèle, le financement sur 25 ans a demandé environ 14 280 € de prélèvements en moins pendant ces dix années, avec l’assurance supposée identique. Pour comparer votre patrimoine, il faut savoir ce qu’est devenue cette trésorerie : conservée, dépensée ou investie.

Ajouter les frais liés à la sortie

Selon votre contrat et votre situation, un remboursement anticipé peut entraîner des frais. Demandez une estimation à la banque pour la date de revente envisagée.

Intégrez également les autres dépenses de cession et la fiscalité applicable. Le prix de vente ne correspond pas à la somme qui restera sur votre compte.

Une projection de revente doit utiliser plusieurs hypothèses de valeur. Une hausse future des prix ne peut pas être considérée comme acquise.

Comparer les taux, l’assurance et les frais bancaires

Dans une véritable proposition, le taux sur 25 ans peut différer de celui proposé sur 20 ans. L’assurance peut également évoluer selon la durée, le profil des emprunteurs et le contrat.

Utiliser les conditions réellement proposées

Commencez par une comparaison à taux identique pour comprendre l’effet de la durée. Remplacez ensuite les hypothèses par les conditions des établissements consultés.

Vérifiez le montant financé, la mensualité, les frais de dossier, le coût de la garantie et les éventuels frais de courtage. Examinez aussi les conditions de modulation ou de remboursement anticipé si elles sont importantes pour votre projet.

Pour l’assurance, comparez les garanties et les exclusions, pas seulement la cotisation mensuelle. Deux contrats de prix différents ne couvrent pas nécessairement les mêmes situations.

Lire le TAEG avec le coût en euros

Le taux annuel effectif global intègre les coûts obligatoires liés à l’obtention du crédit selon les règles applicables. La fiche de Service Public sur le TAEG explique son rôle dans la comparaison des offres.

Lorsque les durées diffèrent, regardez également le coût total en euros et les mensualités. Un seul pourcentage ne décrit pas l’ensemble des conséquences sur votre budget.

Demandez le tableau d’amortissement pour connaître la répartition entre capital et intérêts au fil du temps.

La banque acceptera-t-elle un financement sur 25 ans ?

Une simulation financière ne constitue pas un accord de prêt. La banque examine votre dossier et applique ses critères dans le cadre réglementaire applicable.

Comprendre le cadre général du crédit immobilier

Le Haut Conseil de stabilité financière fixe notamment un cadre de taux d’effort de 35 %, assurance comprise, et de durée de 25 ans, avec des aménagements et des marges de flexibilité encadrés.

Consultez la présentation officielle des conditions d’octroi des crédits immobiliers pour connaître ce cadre.

Respecter ces critères ne garantit pas l’acceptation du dossier. Votre situation financière, les garanties et la politique de l’établissement interviennent également.

Ne pas supposer que les loyers annulent le crédit

Pour préparer votre dossier, ne considérez pas automatiquement que le loyer futur neutralisera la mensualité dans l’analyse bancaire.

Demandez à l’établissement comment il prend en compte vos recettes locatives et vos engagements existants. Le calcul de votre trésorerie personnelle et l’évaluation bancaire ne répondent pas exactement au même objectif.

Le ministère de l’Économie présente aussi les informations à connaître avant de souscrire un crédit immobilier.

Comment choisir une durée adaptée à vos objectifs ?

Un crédit investissement locatif doit être cohérent avec votre situation actuelle et vos projets futurs. Une mensualité acceptable aujourd’hui peut devenir contraignante si vos revenus diminuent ou si vos charges personnelles augmentent.

Quand examiner en priorité un financement sur 20 ans ?

Cette durée mérite d’être étudiée si votre budget supporte la mensualité avec une marge suffisante, si vous souhaitez réduire plus rapidement votre dette ou si votre objectif est de terminer le remboursement à une échéance donnée.

Vérifiez néanmoins que l’effort demandé ne vous oblige pas à utiliser régulièrement votre réserve de sécurité pour des dépenses prévisibles.

Quand examiner en priorité un financement sur 25 ans ?

Une durée plus longue peut être utile lorsque la priorité est de limiter l’effort mensuel et de préserver de la trésorerie. Cette souplesse doit être mise en regard du coût supplémentaire et du capital remboursé plus lentement.

Elle ne rend pas automatiquement intéressant un bien acheté trop cher ou loué sur une hypothèse excessive. Le financement doit accompagner un projet solide, plutôt que compenser un budget incomplet.

Simuler les deux durées avant de décider

Comparez le même logement avec le même prix, le même apport, les mêmes charges et le même horizon de revente. Faites d’abord varier uniquement la durée, puis intégrez les conditions bancaires propres à chaque option.

Le simulateur gratuit Vérif Invest vous aide à étudier votre projet à partir des paramètres renseignés. Examinez l’effort d’épargne, le cash-flow et les conséquences des hypothèses de financement.

Conservez une trace des données utilisées pour pouvoir actualiser votre étude lorsqu’une offre bancaire ou un devis modifie votre budget.

FAQ : crédit investissement locatif sur 20 ou 25 ans

Emprunter sur 25 ans coûte-t-il toujours moins cher chaque mois ?

À montant et taux identiques, un prêt amortissable sur 25 ans présente une mensualité plus faible que sur 20 ans. Pour deux offres réelles, comparez également les taux, l’assurance et les frais.

Un financement sur 25 ans améliore-t-il la rentabilité du logement ?

Il peut améliorer la trésorerie mensuelle en réduisant le remboursement. Il ne modifie pas directement le loyer ni les charges du bien et augmente généralement le coût du financement à conditions identiques.

Faut-il choisir la durée qui donne le meilleur cash-flow ?

Le cash-flow est un critère utile, mais il doit être rapproché de l’apport, du coût du crédit, de la dette restante et de vos objectifs. Une mensualité légère ne résume pas la performance globale.

Peut-on revendre avant la fin d’un prêt sur 25 ans ?

Oui, mais il faut étudier le remboursement du crédit, les conditions contractuelles et les frais éventuels. Demandez un décompte à la banque et calculez le produit net de la vente.

L’assurance emprunteur doit-elle être intégrée ?

Oui. Elle représente une sortie de trésorerie et doit être incluse dans votre budget. Vérifiez si elle figure déjà dans la mensualité utilisée pour éviter de la compter deux fois.

Une simulation favorable garantit-elle l’accord de la banque ?

Non. L’établissement prêteur réalise sa propre analyse du dossier. La simulation permet de préparer votre projet et de comparer des hypothèses ; elle ne remplace pas une décision de financement.

Comment commencer la comparaison ?

Rassemblez le prix du bien, les frais, les travaux, votre apport et les conditions envisagées. Réalisez une simulation gratuite, puis échangez si nécessaire avec un conseiller labellisé.