Retrait des passoires thermiques : vers un effondrement de l’offre locative en France ?
Sommaire
Un marché locatif déjà sous tension
Des disparités régionales fortes
Le paradoxe des passoires thermiques
Des rénovations obligatoires mais difficilement rentables
Quel impact pour l’investisseur immobilier ?
Les clés pour sécuriser ses investissements
Conclusion de Yoann Maxel
FAQ — Passoires thermiques
1. Un marché locatif déjà sous tension avant même la sortie des passoires thermiques
Bien avant l’interdiction progressive des passoires thermiques, le marché locatif français traversait déjà une période d’instabilité profonde. Cette tension ne résulte pas d’un facteur isolé, mais d’un ensemble de mécanismes structurels qui, combinés, créent un déséquilibre durable entre l’offre et la demande. Le retrait des logements classés G, F puis E ne fait qu’accentuer une dynamique déjà très fragile.
1.1 Une chute historique de l’offre locative
Depuis 2022, les professionnels constatent une contraction nette de l’offre locative dans la plupart des grandes villes et zones à forte demande. Plusieurs éléments l’expliquent :
hausse rapide des taux d’intérêt,
durcissement des conditions bancaires,
inflation sur les coûts de travaux et de rénovation,
réglementation énergétique de plus en plus exigeante (DPE, interdictions),
fiscalité lourde sur les revenus fonciers,
désengagement progressif des investisseurs particuliers.
Selon les données issues de plusieurs grands réseaux immobiliers (Guy Hoquet, Fnaim, Century 21), l’offre locative a reculé de manière significative entre 2021 et 2024, parfois de plus de 20 % dans les zones les plus tendues.
Cette diminution est particulièrement marquée dans :
l’Île-de-France,
les métropoles régionales (Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux),
les villes étudiantes,
les communes à forte pression immobilière.
Autrement dit : même sans la sortie des passoires thermiques, le marché manquait déjà de logements à louer.
1.2 Des investisseurs privés en retrait massif
Historiquement, les investisseurs particuliers représentaient près d’un achat sur quatre dans l’immobilier ancien. Aujourd’hui, ce ratio s’est effondré. Plusieurs causes expliquent cette fuite :
rentabilité nette en baisse,
fiscalité de plus en plus lourde en location nue,
travaux énergétiques obligatoires coûteux,
contraintes administratives croissantes,
instabilité réglementaire (encadrement des loyers, réformes successives du DPE).
Pour de nombreux propriétaires, l’équation économique ne tient plus.
Résultat : ils se retirent, soit en vendant, soit en retirant le bien du marché locatif.
Cette tendance fragilise directement l’offre destinée aux locataires.
1.3 Une demande locative en hausse constante
Parallèlement, la demande continue d’augmenter :
mobilité professionnelle accrue,
hausse du nombre de ménages (séparations, décohabitations),
accès à la propriété de plus en plus difficile,
attractivité des métropoles et des pôles universitaires,
pression des zones frontalières,
pénurie de logements sociaux.
L’accès à la location devient un véritable parcours du combattant dans de nombreuses villes : plus de dossiers, des délais plus longs, des candidats refusés malgré un bon profil, des visites groupées, des files d’attente.
Dans un marché déjà saturé, la disparition progressive de 23 % des logements locatifs (classes G, F, E) risque d’intensifier cette tension.
1.4 Un parc immobilier vieillissant et difficile à adapter
Le parc locatif français se compose en grande partie de logements anciens, souvent situés dans des centres-villes historiques. Ces immeubles :
datent parfois d’avant 1949,
présentent une mauvaise performance énergétique,
nécessitent des travaux lourds et coûteux,
relèvent de copropriétés parfois fragiles,
sont difficiles à isoler ou à rénover sans intervention collective.
Or, ce sont précisément ces logements qui concentrent la majorité des passoires thermiques (classes E, F, G).
La rénovation de ce parc est un défi gigantesque :
technique, financier, et organisationnel.
1.5 Une crise qui existait avant même la réforme énergétique
La combinaison de tous ces facteurs crée un constat clair :
L’offre baisse.
La demande augmente.
Les investisseurs quittent le marché.
Les contraintes réglementaires se durcissent.
La rénovation énergétique devient obligatoire mais coûteuse.
Ainsi, la sortie progressive des passoires thermiques n’intervient pas dans un marché neutre, mais dans un marché déjà sous pression extrême.
Le retrait de dizaines de milliers de logements ne peut donc que :
renforcer les tensions existantes,
augmenter la difficulté d’accès au logement,
accentuer les déséquilibres régionaux,
et pousser mécaniquement les loyers à la hausse dans certaines zones.
Ce choc supplémentaire risque d’amplifier une crise structurelle déjà lourde.
2. Des disparités régionales fortes : les zones tendues au bord de la rupture
Si l’interdiction progressive des passoires thermiques va toucher toute la France, les impacts seront très différents selon les régions. Toutes les zones ne présentent pas le même niveau de tension locative, la même structure du parc immobilier ou le même niveau de vétusté.
Les régions caractérisées par un parc ancien et une forte attractivité économique seront les plus exposées.
Les données publiées par l’observatoire Guy Hoquet (https://www.guy-hoquet.com) et confirmées par plusieurs analyses croisées (FNAIM, ADIL, Insee logement) montrent que l’impact ne sera pas homogène : certaines régions risquent un véritable choc de disponibilité locative.
2.1 L’Île-de-France et la Normandie : jusqu’à 31 % de l’offre menacée
L’Île-de-France est la région où les conséquences seront les plus sévères.
C’est un territoire cumulant :
un parc très ancien (beaucoup d’immeubles d’avant 1948),
une forte proportion de studios et petites surfaces énergivores,
une tension locative déjà extrême,
une attractivité économique et universitaire permanente.
Selon l’étude Guy Hoquet (https://www.guy-hoquet.com), jusqu’à 31 % des logements actuellement loués pourraient sortir du marché d’ici 2034.
En pratique, cela signifie :
Paris : parc ancien difficile à isoler, copropriétés lourdes, contraintes architecturales,
Seine-Saint-Denis : logements vieillissants, parc dégradé, forte demande,
Hauts-de-Seine : centres anciens très recherchés mais énergivores.
Pour la Normandie, l’impact tient à un parc ancien très présent dans les villes moyennes (Rouen, Caen, Le Havre), où les biens construits avant les années 1980 sont majoritaires.
2.2 Les régions Ouest : Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine
Dans ces régions, le retrait potentiel de 17 % à 19 % de l’offre locative est anticipé.
Pourquoi un impact aussi élevé ?
Ces territoires cumulent :
un parc ancien important dans les centres historiques,
une très forte demande étudiante ou professionnelle,
une attractivité croissante depuis 2020 (télétravail, qualité de vie),
des prix en hausse qui limitent les rénovations lourdes.
Exemples concrets :
Nantes : centre-ville majoritairement avant-guerre → beaucoup de classes E/F.
Rennes : parc ancien, marché étudiant sous tension.
Bordeaux : hypercentre classé, rénovations complexes.
Angers : forte croissance démographique, offre insuffisante.
Dans ces villes, retirer même 10 % du parc serait déjà problématique ; en perdre 17 à 19 % créerait des déséquilibres majeurs.
2.3 PACA et Occitanie : un impact modéré, mais loin d’être négligeable
Dans ces régions, les passoires thermiques représentent environ 13 % de l’offre locative.
Pourquoi ce taux plus faible ?
Une part plus importante de logements récents (années 80–2000).
Un climat plus doux permettant des performances énergétiques légèrement meilleures.
Une construction plus dynamique que dans l’Ouest ou l’Île-de-France.
Mais attention :
Les zones les plus tendues — Montpellier, Toulouse, Marseille, Nice — sont des marchés où chaque logement compte, et où le retrait même de 8 à 10 % du parc amplifierait immédiatement :
la hausse des loyers,
la concurrence entre locataires,
les risques de vacance structurelle dans les passoires non rénovables.
2.4 La Corse : une exception avec seulement 5 % de logements concernés
La Corse présente l’impact le plus faible du pays : environ 5 % de passoires thermiques.
Pourquoi ?
Parc relativement récent (années 1980–2000),
Moins de centres historiques denses,
Climat méditerranéen favorable aux étiquettes DPE plus élevées.
Pour autant, cela n’efface pas les difficultés locales : rareté du foncier, tension sur les logements saisonniers, dépendance à l’activité touristique.
2.5 Un point commun : les centres-villes seront les plus touchés
Indépendamment de la région, ce sont toujours les centres anciens qui concentrent les passoires thermiques :
immeubles Haussmanniens à Paris, Lyon, Bordeaux,
centres médiévaux (Rennes, Rouen, Caen),
petites copropriétés anciennes (Aix, Montpellier),
zones universitaires historiques.
Ces bâtiments :
sont difficiles à isoler,
nécessitent des rénovations collectives extrêmement coûteuses,
sont architecturaux ou classés,
souffrent de copropriétés vieillissantes.
Ce sont aussi les logements les plus demandés : commerces, transports, écoles, vie urbaine.
D’où l’explosion attendue des loyers dans ces secteurs lorsque l’offre diminuera.
2.6 Conséquence : une accentuation des inégalités territoriales
En résumé :
Les régions déjà sous tension vont perdre le plus de logements.
Les régions moins touchées possèdent déjà un équilibre fragile.
Les zones rurales ou périphériques resteront peu concernées mais déjà peu attractives pour l’investissement locatif.
L’interdiction des passoires thermiques ne crée pas un choc uniforme :
elle accentue les déséquilibres existants, au détriment des zones les plus dynamiques du pays.
3. Le paradoxe des passoires thermiques : pourquoi elles se louent plus cher que les logements performants
Un fait surprend les professionnels comme les particuliers : malgré leur mauvaise performance énergétique, les passoires thermiques (logements classés E, F, G) se louent aujourd’hui plus cher que les logements bien notés.
C’est un paradoxe qui bouleverse toutes les idées reçues, mais qui s’explique par des mécanismes économiques et sociologiques très identifiés.
Les données publiées par l’observatoire Guy Hoquet (https://www.guy-hoquet.com) montrent des écarts significatifs :
logements classés E : +6 % par rapport à la moyenne,
logements classés F : +14,6 %,
logements classés G : +13 % (bien qu’interdits à la location depuis 2025).
À l’inverse, les logements classés A à C se louent moins cher en moyenne.
Pourquoi ce renversement logique ?
La réponse tient à quatre facteurs majeurs.
3.1 L’emplacement prime toujours sur la performance énergétique
Le premier facteur, et le plus puissant, est l’emplacement.
Les passoires thermiques se trouvent majoritairement dans :
les hypercentres,
les quartiers historiques,
les secteurs proches des universités,
les zones très bien desservies (métro, tram, gares),
les pôles économiques majeurs.
Dans ces zones, la demande locative est extrêmement élevée et structurelle :
étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité, familles recherchant la proximité.
Résultat :
Même un logement classé F ou G trouve facilement preneur à un loyer supérieur, car les locataires privilégient :
la localisation,
le temps de trajet raccourci,
la proximité des services,
la vie de quartier,
la rareté de l’offre.
Dans les faits, l’emplacement pèse plus lourd que le DPE dans la décision de louer.
3.2 Les logements anciens sont souvent plus grands, plus hauts de plafond, mieux situés
Les passoires thermiques correspondent très souvent à :
des immeubles haussmanniens,
des bâtiments du XIXe siècle,
des appartements avec parquet, moulures, cheminées,
des immeubles bourgeois en centre-ville,
des configurations atypiques très recherchées.
Ces biens offrent :
plus de cachet,
plus de volume,
des surfaces plus généreuses,
une meilleure insonorisation,
une perception qualitative supérieure.
Les locataires acceptent donc de payer plus cher pour ces atouts… même si l’énergie coûte davantage.
3.3 La rareté de l’offre justifie mécaniquement des loyers plus élevés
Dans les zones où la demande excède largement l’offre — Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Toulouse — chaque logement compte.
Lorsque les biens à louer sont rares :
les loyers montent,
les délais de location se raccourcissent,
les candidats se multiplient,
les propriétaires peuvent se permettre une sélection plus stricte.
Par ailleurs, dans les villes où l’encadrement des loyers existe, les bailleurs utilisent la possibilité d’un :
complément de loyer,
qui leur permet de dépasser le loyer de référence lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, vue, style, hauteur sous plafond).
Les passoires thermiques étant souvent situées dans les immeubles anciens les mieux placés, elles bénéficient régulièrement de ce mécanisme.
3.4 Une partie du marché locatif échappe encore au contrôle
Il existe un segment de marché qui contourne partiellement les règles :
baux meublés courte durée,
colocation meublée,
location saisonnière,
location de particulier à particulier,
baux spécifiques pour les étudiants ou les jeunes actifs.
Dans ces configurations, la pression du marché est telle que certains logements mal classés continuent à être loués :
rapidement,
sans négociation,
parfois au-dessus du marché.
Tant que ces niches ne sont pas strictement contrôlées, les passoires thermiques conservent une attractivité artificiellement élevée.
3.5 Les locataires ne priorisent pas encore le DPE
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le DPE n’est pas encore un critère déterminant pour la majorité des locataires.
Selon plusieurs enquêtes relayées par l’Observatoire de l’Habitat et par des réseaux comme FNAIM ou PAP (https://www.pap.fr), les critères les plus importants aujourd’hui restent :
le prix du loyer,
la localisation,
la proximité des transports,
la surface du logement.
Le DPE n’arrive qu’en 7ᵉ ou 8ᵉ position.
Tant que les locataires privilégient majoritairement le confort d’usage et l’emplacement, les passoires thermiques peuvent maintenir des loyers élevés.
Conclusion intermédiaire : un paradoxe qui ne durera pas éternellement
Si les passoires thermiques se louent actuellement plus cher, ce phénomène repose sur :
la rareté,
l’emplacement,
les caractéristiques anciennes valorisées,
l’absence de contrôle strict,
la faible prise en compte du DPE par les locataires.
Mais ce paradoxe pourrait s’inverser à partir de 2028, lorsque :
les classes F seront interdites,
les contrôles seront renforcés,
les audits énergétiques deviendront obligatoires,
les locataires intégreront le coût des charges dans leur choix.
Ce basculement rend la stratégie d’investissement encore plus importante pour les années à venir.
4. Des rénovations devenues obligatoires… mais rarement rentables pour les bailleurs
Face au retrait programmé des passoires thermiques — G déjà interdites, F en 2028, E en 2034 — les propriétaires disposent d’un seul moyen pour rester sur le marché locatif : rénover.
Mais ces rénovations imposées par les nouvelles normes énergétiques se révèlent souvent :
coûteuses,
complexes,
aléatoires en copropriété,
et surtout, difficilement rentables à court et moyen terme.
C’est l’un des principaux risques de contraction de l’offre locative en France.
4.1 Des travaux lourds, souvent disproportionnés par rapport à la valeur du bien
Les rénovations nécessaires pour faire passer un logement de F à D, ou de E à C, nécessitent généralement un bouquet de travaux.
Selon les estimations croisées de l’ADEME (https://www.ademe.fr) et de l’ANAH (https://www.anah.gouv.fr), une rénovation énergétique complète représente :
entre 15 % et 30 % du prix du bien dans les zones tendues,
jusqu’à 40 % dans les zones rurales, où les logements sont moins chers mais les travaux tout aussi coûteux.
Les postes les plus courants :
isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur,
remplacement du système de chauffage,
changement des menuiseries,
isolation du plancher bas,
VMC ou ventilation haute performance,
traitement des ponts thermiques,
rénovation électricité.
Pour un appartement de 50 m² en copropriété :
➡ Budget moyen entre 25 000 € et 45 000 €
Pour une maison individuelle :
➡ Entre 40 000 € et 80 000 €
4.2 Le problème majeur des copropriétés : impossible de rénover seul
La majorité des passoires thermiques en milieu urbain sont situées en copropriété.
Cela crée un blocage majeur : même si un propriétaire souhaite rénover, il ne peut pas agir seul sur :
les murs extérieurs,
les planchers,
les toitures,
l’isolation globale du bâtiment.
Or la rénovation performante nécessite une approche collective.
Deux difficultés apparaissent alors :
❌ Les copropriétés refusent les travaux
Beaucoup de copropriétés :
manquent de trésorerie,
affichent un taux d’impayés élevé,
comptent des propriétaires âgés ou occupants qui ne veulent pas payer,
n’arrivent pas à obtenir la majorité requise en AG.
Résultat : même un bailleur volontaire reste bloqué.
❌ Les délais sont souvent très longs
Entre audit énergétique, votes successifs, négociation des devis, planning des artisans…
➡ Il faut souvent 2 à 5 ans pour mener un projet global.
Pendant ce temps, le logement reste en classe F ou E… et s’approche de l’interdiction.
4.3 Les aides financières existent, mais couvrent rarement plus de 30 % des dépenses
L’État met en avant plusieurs aides :
MaPrimeRénov’ (https://www.maprimerenov.gouv.fr)
Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Éco-PTZ
Aides des collectivités locales
Programmes ANAH (Habiter Mieux)
Mais dans les faits :
👉 Les aides sont souvent conditionnées
revenus du propriétaire,
type de travaux,
gain énergétique réel,
obligation d’audit DPE,
recours obligatoire à des artisans RGE.
👉 Le reste à charge reste très élevé
Dans la majorité des dossiers étudiés par les plateformes spécialisées (par exemple PAP Rénovation – https://www.pap.fr), le propriétaire bailleur doit payer 70 % à 80 % du montant total des travaux.
Ce reste à charge limite fortement l’effet incitatif des aides.
4.4 Le calcul économique ne tient pas pour une grande partie des bailleurs
D’un point de vue financier, la rénovation d’une passoire thermique pose un vrai problème de rentabilité.
➤ Pas d’augmentation de loyer possible
Les règles actuelles :
interdisent d’augmenter un loyer tant que le logement est classé F ou G,
limitent strictement les hausses même après travaux,
imposent un encadrement strict dans les zones tendues.
Un propriétaire qui investit 40 000 € dans une rénovation énergétique ne peut pas amortir cette dépense via une hausse de loyer.
Structurellement impossible.
➤ Un effort d’épargne en forte hausse
Selon plusieurs études relayées par Immodirect (https://www.immodirect.com), l’effort d’épargne mensuel d’un bailleur ayant rénové une passoire passe souvent de :
200–300 € par mois ➜ à 600–700 € par mois
Ce niveau d’effort n’est ni soutenable, ni attractif pour des ménages moyens.
➤ Un risque d’immobilisation du capital pendant plusieurs années
Entre les travaux, les contraintes administratives, les blocages en copropriété, les pertes de loyer pendant chantier :
➡ Le bien peut rester improductif 12 à 24 mois.
Pour un investisseur, c’est un risque majeur.
4.5 Résultat : de nombreux bailleurs préfèrent vendre… ou sortir du marché
Face à ce constat, plusieurs comportements se multiplient :
1. Vente anticipée
Les propriétaires préfèrent vendre avant interdiction, même avec décote.
2. Mise en location courte durée avant interdiction
Certains basculent vers :
location saisonnière,
colocation meublée,
bail mobilité.
Pour maximiser le revenu avant échéance.
3. Non-rénovation + retrait du marché locatif
Le bien reste vacant, utilisé pour la famille, ou mis en vente tardivement.
4. Conversion en résidence principale par l’un des héritiers
Très fréquent dans les centres anciens.
Ce phénomène explique en grande partie le risque de contraction massive de l’offre locative dans les années à venir.
Conclusion intermédiaire : une obligation sans modèle économique viable
Les rénovations énergétiques des passoires sont indispensables pour le climat, mais dans leur forme actuelle, elles constituent :
une charge financière disproportionnée,
un risque de vacance locative,
un retour sur investissement très faible,
et un facteur de découragement majeur pour les bailleurs privés.
C’est l’un des éléments clés qui alimente la future pénurie d’offres locatives en France.
5. Quel impact pour l’investisseur immobilier ?
Le retrait programmé des passoires thermiques n’est pas seulement un enjeu réglementaire : c’est un changement profond de la structure du marché locatif. Pour un investisseur, les conséquences sont multiples et doivent être intégrées dès la phase d’analyse.
5.1 Le DPE devient un critère central de valorisation
Jusqu’à récemment, le DPE jouait un rôle secondaire dans la fixation des prix et des loyers.
Mais à l’approche des interdictions :
un logement classé G subit déjà une forte décote (–10 à –20 %),
un logement en F est en train de perdre de la valeur (–5 à –15 %),
un logement en E pourrait subir la même trajectoire d’ici 5 à 8 ans.
Les notaires et réseaux immobiliers (sources : Notaires de France — https://www.notaires.fr, FNAIM — https://www.fnaim.fr) constatent déjà :
une baisse de la liquidité des biens F/G,
un temps de vente plus long,
plus de négociations,
une réticence des acheteurs à engager des travaux lourds.
Le DPE devient donc un critère de décote immédiat… et de plus en plus anticipé par les investisseurs.
5.2 Les opérations “achat + rénovation” reprennent du sens
Pour les investisseurs expérimentés, les passoires énergétiques peuvent redevenir une opportunité à condition d’être bien montées.
Une stratégie typique consiste à :
acheter une passoire avec forte décote,
réaliser des travaux de rénovation énergétique,
basculer le bien en location meublée LMNP au réel pour amortir :
les travaux,
le bâti,
le mobilier.
Selon plusieurs analyses relayées par PAP Rénovation (https://www.pap.fr), le montage LMNP réel peut compenser une partie de l’effort d’épargne en neutralisant l’impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.
Ce modèle devient pertinent si :
la copropriété est favorable aux travaux,
le budget est maîtrisé,
le secteur présente une forte tension locative,
la rénovation permet un passage de F à D ou C.
5.3 Les résidences gérées : une réponse sécurisée aux enjeux énergétiques
Les résidences gérées (étudiantes, seniors, affaires, coliving) présentent deux avantages majeurs :
les bâtiments sont récents ou entièrement rénovés,
les normes énergétiques y sont plus strictes et mieux anticipées.
Les exploitants sont d’ailleurs tenus de maintenir la conformité énergétique dans la durée, ce qui limite le risque réglementaire pour l’investisseur.
Ce modèle correspond particulièrement à des stratégies :
LMNP au réel,
avec amortissement complet,
fiscalité optimisée,
risque locatif mutualisé,
gestion simplifiée.
De nombreux acteurs institutionnels privilégient désormais ces produits, car ils sont résilients face aux évolutions DPE.
5.4 Le risque principal : l’exclusion progressive des logements non rénovés
D’ici 2034, un logement qui resterait en classe F ou E risque :
d’être interdit à la location,
de subir une forte décote à la revente,
d’être difficile à louer même temporairement,
d’être pénalisé par les banques qui intègrent le DPE dans le scoring.
Les investisseurs doivent donc anticiper les coûts de mise en conformité dès l’acquisition.
6. Les clés pour sécuriser ses investissements en 2026 et après
Pour naviguer dans un marché en transformation profonde, les investisseurs doivent réévaluer leurs critères de sélection.
Voici les règles essentielles retenues par les professionnels du secteur.
6.1 Éviter les passoires dans les acquisitions actuelles
La règle numéro 1 : ne pas acheter une passoire énergétique par défaut.
Les biens classés E, F, G ne sont rentables que s’ils sont intégrés dans un montage rénovation + amortissement LMNP + localisation très tendue.
Sinon :
l’accès au prêt sera plus difficile,
l’effort d’épargne explosera,
la revente deviendra périlleuse.
Pour un investisseur standard : privilégier les biens D, C, B, surtout dans les immeubles récents.
6.2 Intégrer le coût de rénovation dans le business plan
Avant d’acheter un bien étiqueté mal classé, plusieurs calculs doivent être anticipés :
coût moyen des travaux (estimation ADEME — https://www.ademe.fr),
reste à charge réel après aides,
impact des travaux sur le cash-flow,
gain réel de performance énergétique (passage de F à D ? ou seulement E ?),
durée d’immobilisation du bien pendant les travaux,
capacité de financement personnelle.
Ces éléments doivent être intégrés dans le simulateur Verif-Invest pour obtenir un cash-flow ajusté, un ratio rendement/risque réaliste et un effort d’épargne projeté.
6.3 Utiliser les régimes fiscaux favorables
Les deux régimes les plus efficaces dans le contexte actuel sont :
✔ LMNP au réel
amortissement du bâti,
amortissement des travaux,
réduction du résultat fiscal pendant 15 à 20 ans,
neutralisation de l’impôt sur les loyers.
C’est le modèle privilégié par les opérateurs professionnels.
✔ Résidences gérées
normes énergétiques strictes,
conformité durable,
cash-flow plus stable,
fiscalité LMNP optimisée.
6.4 Privilégier les actifs récents ou réhabilités
Un bien conforme aux normes DPE 2034 coche plusieurs cases essentielles :
pas de travaux imposés,
pas de risque réglementaire,
attractivité accrue à la revente,
loyers stables,
financement bancaire facilité.
Les immeubles post-RT 2012 ou rénovés sont particulièrement performants.
6.5 Favoriser les petites surfaces en zones tendues
Les studios, T1 et T2 présentent plusieurs avantages :
coût de rénovation plus faible,
rotation locative plus élevée,
demandes structurelles (étudiants, jeunes actifs),
meilleure rentabilité au mètre carré,
capacité à compenser les travaux par le loyer.
C’est une stratégie validée par les agences de relocation et réseaux de gestion (Immodirect — https://www.immodirect.com).
7. Un dispositif qui risque d’aggraver la pénurie locative
La sortie progressive des passoires thermiques, bien que nécessaire, produit un effet immédiat : la contraction de l’offre locative.
Plusieurs tendances convergent et inquiètent les professionnels.
7.1 Une baisse mécanique de l’offre dans les zones tendues
Dans les métropoles, les logements F et E représentent souvent entre 20 % et 35 % du parc ancien.
Leur retrait créerait une pénurie aggravée, avec :
augmentation des loyers,
concurrence accrue entre locataires,
délais plus longs pour trouver un logement,
augmentation potentielle des impayés.
Les chiffres de Guy Hoquet montrent jusqu’à 31 % d’offre en moins dans certaines régions.
7.2 Les bailleurs particuliers se retirent progressivement
Selon les statistiques FNAIM (https://www.fnaim.fr), de plus en plus de bailleurs choisissent :
de vendre,
de basculer en résidence principale,
de louer en courte durée,
ou de laisser le bien vacant.
Ce retrait amplifie la crise actuelle du logement.
7.3 Les rénovations insuffisantes pour compenser les interdictions
Même avec des aides publiques, les rénovations ne suivent pas le rythme des interdictions.
Les raisons :
coût élevé,
manque d’artisans,
copropriétés bloquées,
délais administratifs,
manque de solvabilité des ménages.
Résultat : la France risque une pénurie structurelle.
7.4 Les locataires deviennent les premières victimes
Le retrait de l’offre entraîne mécaniquement :
hausse des loyers,
baisse du nombre d’annonces,
plus de dossiers pour chaque logement,
durcissement des critères de sélection,
précarisation des ménages modestes.
7.5 Ce contexte renforce la nécessité d’investir autrement
Les investisseurs doivent désormais privilégier des actifs :
conformes aux normes futures,
fiscalement performants,
résilients aux évolutions réglementaires.
C’est pourquoi les stratégies LMNP et résidences gérées reprennent une place centrale dans les recommandations des professionnels.
Conclusion : un marché à l’aube d’un choc d’offre… et d’un changement de stratégie pour les investisseurs
Le retrait progressif des passoires thermiques n’est pas seulement une mesure environnementale : c’est un tournant majeur pour le marché immobilier français.
Avec près d’un tiers de l’offre locative potentiellement impactée d’ici 2034, la France s’expose à une réduction mécanique du parc disponible, surtout dans les zones déjà sous tension.
Pour les bailleurs, trois dynamiques se cumulent :
Des contraintes réglementaires de plus en plus fortes, qui rendent la détention de passoires énergétiques quasi impossible à moyen terme.
Des travaux coûteux et peu rentables, qui découragent une partie des propriétaires.
Une liquidité dégradée, avec des biens mal notés qui se vendent moins bien et se négocient davantage.
Face à cela, les stratégies d’investissement traditionnelles doivent évoluer.
Les actifs neufs ou rénovés, performants sur le plan énergétique, deviennent la norme.
Les régimes fiscaux comme le LMNP réel ou les résidences gérées s’imposent comme des solutions durables, sécurisées et fiscalement optimisées.
Enfin, l’analyse en amont devient indispensable.
Ce qui faisait la différence hier — emplacement, loyer, surface — doit désormais être complété par un critère incontournable : la performance énergétique future du bien.
Pour les particuliers, la meilleure décision n’est plus seulement d’acheter un bien rentable… mais un bien qui restera louable et valorisable après 2028, 2034 et au-delà.
FAQ — Questions & Réponses
1. Est-ce que tous les logements classés F et E seront interdits à la location ?
Oui. Les logements F seront interdits progressivement à partir de 2028, puis les E en 2034. Cette interdiction porte sur la mise en location, le renouvellement de bail et l’augmentation de loyer.
2. Les logements classés G sont-ils déjà interdits ?
Oui. Depuis 2025, les logements classés G les plus énergivores sont interdits à la location. Cette interdiction sera complète d’ici à 2028.
3. Les travaux peuvent-ils réellement faire remonter un DPE ?
Oui, mais pas toujours jusqu’à la classe visée.
Un bouquet de travaux (menuiseries, isolation, chauffage) peut permettre le passage :
de G → E,
de F → D,
de E → C.
Cependant, les résultats dépendent de la configuration du bâtiment et des contraintes en copropriété.
4. Les aides publiques suffisent-elles à financer les rénovations ?
Non. Même avec MaPrimeRénov’, les CEE ou l’éco-PTZ, le reste à charge moyen pour un bailleur reste entre 60 % et 80 %. Les aides sont utiles mais ne compensent pas l’intégralité des coûts.
5. Un logement F ou E va-t-il perdre de la valeur ?
Oui, la décote est déjà visible.
Les biens F/G se négocient entre –10 % et –20 %. Les E commencent à être impactés car les acheteurs anticipent l’interdiction de 2034.
6. Est-il judicieux d’acheter une passoire thermique aujourd’hui ?
Oui, uniquement si la stratégie est maîtrisée :
forte décote,
rénovation complète planifiée,
location en LMNP réel avec amortissement des travaux,
tension locative élevée.
Sinon, mieux vaut éviter.
7. Est-ce que les passoires thermiques se louent encore bien ?
Oui, paradoxalement elles se louent plus cher que les biens performants, car elles sont souvent en hypercentre. Mais cet avantage va disparaître avec les interdictions à venir.
8. Quel est le meilleur régime fiscal dans ce contexte ?
Le LMNP au réel reste le régime le plus performant grâce à l’amortissement du bâti, du mobilier et des travaux.
Il permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant 15 à 20 ans.
9. Les banques refusent-elles les financements sur les biens F/G ?
Elles sont plus prudentes. Certaines appliquent une décote ou demandent une preuve de rénovation future. Le DPE fait désormais partie de leur scoring interne.
10. Quels types de biens faut-il privilégier en 2026 ?
logements neufs ou récents (DPE A, B, C),
appartements réhabilités,
petites surfaces en zones tendues,
résidences gérées sous bail commercial,
biens compatibles LMNP avec amortissements.
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