Immobilier 2025 : les prix repartent… mais les loyers chutent !
Sommaire
Un marché immobilier en montagnes russes
À la rentrée 2025, le marché immobilier français se trouve dans une situation paradoxale. D’un côté, les prix de vente repartent timidement à la hausse dans certaines grandes villes. De l’autre, les loyers, eux, s’effondrent, y compris dans des zones historiquement tendues comme Paris ou Lyon.
Pour les investisseurs, ce double mouvement complexifie la stratégie à adopter. Faut-il continuer à miser sur l’immobilier locatif ? Profiter de la revente LMNP pour capter la hausse des prix ? Ou utiliser un simulateur d’investissement immobilier gratuit pour mesurer au cas par cas la rentabilité et la fiscalité avant d’agir ?
Les prix de vente repartent à la hausse, mais localement
Selon le baromètre Bien’Ici – BFM Business, plusieurs villes enregistrent une remontée des prix depuis le printemps 2025 :
Toulouse : +3,4 % sur un an
Marseille : +2,3 %
Aix-en-Provence et Dijon : +2,3 %
Paris : +1,9 %, retrouvant ainsi son niveau de 2022
💬 “On retrouve en 2025 un niveau de demande proche de celui de 2022, mais rien ne garantit que cela dure”, prévient Régis Sebille, analyste chez Bien’Ici.
Cette tendance reste fragile : elle concerne surtout les grandes métropoles et ne reflète pas un rebond généralisé du marché.
Les loyers en chute libre dans les grandes métropoles
La véritable surprise de 2025 vient du marché locatif :
Paris : –13 %
Lyon : –8,3 %
Nantes : –5,7 %
Strasbourg, Marseille, Toulouse : –2 à –3 %
Paradoxalement, cette baisse survient dans des zones réputées tendues. Plusieurs facteurs l’expliquent :
Retour sur le marché des passoires thermiques rénovées → augmentation de l’offre locative.
Demande étudiante ponctuellement en retrait → baisse de la pression saisonnière.
Sortie de certains investisseurs découragés par la fiscalité ou les obligations réglementaires.
Confiance économique en berne, poussant une partie des ménages à limiter leurs dépenses de logement.
LMNP : un statut fragilisé par la baisse des loyers
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) repose sur deux leviers :
La valorisation patrimoniale (prix du bien).
Le rendement locatif (loyers perçus).
Or, en 2025, ces deux moteurs se désynchronisent :
Les prix de vente remontent → bonne nouvelle pour ceux qui ont acheté avant 2022.
Les loyers reculent → impact négatif sur le rendement net.
➡️ Résultat : les investisseurs LMNP doivent repenser leur stratégie.
👉 Anticiper la fiscalité sur la revente (plus-value, amortissement).
👉 Vérifier la liquidité du bien (facilité à trouver un acquéreur).
👉 Recalculer la rentabilité nette avec un simulateur d’investissement immobilier gratuit, outil désormais incontournable.
Revente LMNP : une fenêtre stratégique ?
Un investisseur LMNP qui envisage de revendre en 2025 ou début 2026 doit analyser :
La dynamique de prix dans sa ville.
L’évolution du rendement malgré la baisse des loyers.
L’existence d’un marché secondaire actif.
L’état du bail, la gestion et la copropriété.
💡 Une revente LMNP bien préparée peut permettre de profiter de la hausse des prix tout en évitant l’érosion des loyers. Mais cette décision doit s’appuyer sur des simulations précises.
Pourquoi utiliser un simulateur d’investissement immobilier gratuit en 2025 ?
Dans ce contexte instable, l’usage d’un simulateur d’investissement immobilier gratuit devient essentiel. Il permet de passer d’une intuition à une décision chiffrée.
1. Évaluer la rentabilité réelle d’un bien
Un simulateur prend en compte :
Le prix d’achat et les frais de notaire.
Le montant des loyers (corrigés à la baisse).
Les charges de copropriété et de gestion.
La fiscalité applicable.
👉 Exemple : un bien acheté 200 000 € à Marseille pouvait rapporter 4,5 % net en 2023. En 2025, avec la baisse des loyers, ce rendement tombe à 3,6 %.
2. Comparer différents scénarios (revente, location, travaux)
Vous pouvez tester :
Revente immédiate → capter la hausse de prix.
Location longue durée → mesurer la baisse de rendement.
Travaux énergétiques → voir si l’amélioration du DPE justifie l’investissement.
3. Anticiper l’impact fiscal et réglementaire
Les simulateurs sérieux intègrent :
La fiscalité LMNP/LMP.
Les amortissements comptables.
Les nouvelles obligations liées à la réforme du DPE 2026 (service-public.fr).
4. Identifier les villes où investir malgré la baisse des loyers
Grâce aux comparateurs, il est possible de repérer :
Les zones où les loyers tiennent malgré tout (ex. Montpellier, Lille).
Les villes en rebond sur les prix de vente.
Les communes éligibles aux dispositifs fiscaux type Loc’Avantages ou LLI.
5. Gagner du temps et sécuriser sa décision
Un simulateur évite les calculs manuels fastidieux. Il fournit en quelques minutes une projection complète, aidant l’investisseur à sécuriser son choix.
🔗 Exemple d’outil : Verif-Invest – simulateur d’investissement immobilier gratuit.
Où investir (ou désinvestir) intelligemment en 2025 ?
D’après les tendances 2025 :
À privilégier : Toulouse, Marseille, Aix-en-Provence, Dijon (prix en hausse).
À surveiller : Paris (rebond fragile mais marché secondaire actif).
À éviter (court terme) : Lyon, Nantes, Strasbourg (loyers en forte baisse).
Un investisseur prudent combinera :
Analyse locale → marché spécifique à chaque ville.
Outil de simulation → projection chiffrée adaptée à son cas.
Conseil patrimonial → validation avec un expert en gestion de patrimoine.
FAQ sur le simulateur d’investissement immobilier gratuit
❓ Un simulateur gratuit est-il fiable ?
Oui, s’il intègre des données à jour (prix, loyers, fiscalité). Certains simulateurs professionnels offrent une version gratuite limitée mais déjà très précise.
❓ Peut-on calculer la fiscalité LMNP avec un simulateur gratuit ?
Oui, les simulateurs avancés prennent en compte l’amortissement, les charges et les plus-values potentielles.
❓ Combien de temps faut-il pour faire une simulation ?
En moyenne, moins de 5 minutes pour obtenir une projection réaliste.
❓ Faut-il utiliser plusieurs simulateurs ?
C’est conseillé. Chaque outil a ses propres algorithmes. Croiser les résultats améliore la fiabilité.
❓ Où trouver un bon simulateur gratuit ?
Des plateformes comme Verif-Invest proposent des outils accessibles.
Conclusion : un marché à surveiller de près
L’immobilier français en 2025 est marqué par un paradoxe inédit : les prix remontent alors que les loyers chutent. Pour les investisseurs, cela signifie qu’il n’est plus possible de se fier uniquement aux tendances globales.
👉 La clé est de raisonner au cas par cas, en s’appuyant sur un simulateur d’investissement immobilier gratuit, qui permet d’évaluer la rentabilité réelle, d’anticiper la fiscalité et de comparer différents scénarios.
Un marché incertain peut être une opportunité… à condition d’avoir les bons outils pour décider intelligemment.
Conclusion d’expert – Yoann MAXEL, spécialiste LMNP et résidences gérées
« Cette rentrée 2025 confirme que le LMNP entre dans une phase de sélection. On ne peut plus acheter n’importe où, ni espérer revendre sur simple effet d’aubaine. Il faut désormais une vraie stratégie patrimoniale. Pour ceux qui détiennent un bien LMNP dans une ville où les prix remontent, c’est peut-être le bon moment pour arbitrer. Mais attention à la baisse des loyers : elle impacte la rentabilité perçue par les futurs acquéreurs. Une revente réussie passe par une bonne anticipation, un dossier solide et un positionnement clair sur le marché secondaire. »
✅ À retenir
✔️ Les prix de vente repartent à la hausse dans certaines métropoles
✔️ Les loyers, eux, reculent nettement, impactant la rentabilité
✔️ Le LMNP reste pertinent, mais la stratégie doit être adaptée
✔️ La revente LMNP peut être une belle opportunité… bien préparée
✔️ L’accompagnement par un expert reste déterminant
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