Crédit immobilier à 1 % : un mirage ? Pas pour tout le monde
Mise à jour : 15 août 2025 – par Y Asset Management pour Verif-Invest
Introduction : un rêve encore possible pour certains
Depuis deux ans, le marché du crédit immobilier a connu de fortes turbulences. Après une hausse rapide des taux en 2022-2023, les emprunteurs ont retrouvé un peu d’oxygène en 2024 avec une stabilisation autour de 3 % à 3,5 % sur 20 ans (Banque de France).
Mais dans ce paysage, une niche de bénéficiaires continue d’obtenir un financement proche de 1 %. Ce n’est ni un tour de magie, ni une offre cachée : il s’agit d’un montage intelligent associant aides publiques et prêts bancaires à taux réduit.
1. Comprendre le TAEG à 1 %
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) regroupe tous les frais liés au crédit :
Taux nominal
Frais de dossier
Assurance emprunteur
Garanties
Obtenir un TAEG à 1 % aujourd’hui signifie réduire fortement la part de l’emprunt soumise à un taux élevé, en injectant dans le plan de financement des prêts aidés à 0 % ou à taux très faible.
2. Exemple concret : 44 000 € d’économies sur 20 ans
Prenons le cas d’un couple avec enfants, 3 700 € de revenus nets mensuels, souhaitant acheter un bien à 200 000 €.
Dans l’ancien (sans aides)
Taux : 3 %
Mensualité : 1 109 €
Intérêts totaux : 66 207 €
Dans le neuf (avec aides cumulées)
Prêt à Taux Zéro (PTZ) : 80 000 € (conditions PTZ)
Prêt Action Logement : 30 000 € à 1 % (plus d’infos)
Crédit bancaire : 90 000 € à 3 %
Bonus promoteur : 10 000 € à 0 %
Résultat final :
Mensualité : 916 €
TAEG : 1,09 %
Intérêts totaux : 22 343 €
Économie : 44 000 €
3. Pourquoi le neuf est stratégique pour viser 1 %
Le PTZ et le prêt Action Logement sont principalement accessibles pour :
Les primo-accédants
L’achat dans le neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
Certaines opérations dans l’ancien avec travaux lourds (>25 % du prix)
💡 Dans l’ancien sans travaux, ces leviers disparaissent, ce qui explique la difficulté à descendre sous 2,5 % de TAEG.
4. Les aides cumulables pour réduire son TAEG
a) Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Montant : jusqu’à 40 % du prix du bien selon zone et composition du ménage
Taux : 0 %
Différé possible : 5, 10 ou 15 ans
Conditions : revenus plafonnés et achat en résidence principale
📌 PTZ – Service Public
b) Le Prêt Action Logement
Montant : jusqu’à 40 000 € (1 % depuis 2025 pour l’immobilier neuf, 1,5 % dans l’ancien avec travaux)
Public : salariés du secteur privé
c) Les prêts complémentaires des banques
Certaines banques proposent des prêts « verdis » à < 2 % pour les biens à DPE A ou B (Ministère de la Transition Écologique).
d) Les bonus promoteurs
En période de marché ralenti, les promoteurs offrent parfois :
Des remises directes (5 000 à 15 000 €)
Des financements partiels à taux 0 % sur 1 à 3 ans
5. Les profils qui réussissent à atteindre 1 %
Pour décrocher un tel financement, il faut cumuler :
CDI ou statut stable
Apport ≥ 10 % (idéalement 20 %)
Endettement ≤ 35 %
Épargne de précaution après achat
Bien à DPE performant (A ou B)
Les banques valorisent aussi :
L’achat à deux (double revenu)
L’expérience d’un crédit immobilier précédent
Une gestion de compte irréprochable
6. Comparatif neuf vs ancien : l’écart réel
| Type de bien | Neuf | Ancien | Écart |
|---|---|---|---|
| Appartement | 5 322 €/m² | 4 001 €/m² | +33 % |
| Maison | 2 825 €/m² | 2 741 €/m² | +3 % |
📌 Dans certaines villes, les promotions et prêts complémentaires réduisent cet écart, rendant le neuf plus compétitif, surtout avec aides cumulées.
7. Stratégies pour optimiser son financement
Simuler tous les montages possibles : PTZ, Action Logement, prêt bancaire, bonus promoteur.
Jouer sur le DPE : viser A ou B pour bénéficier de taux réduits.
Présenter un dossier complet : revenus, charges, simulation de rentabilité.
Négocier l’assurance emprunteur : changer pour réduire le TAEG global.
Faire jouer la concurrence bancaire : utiliser plusieurs courtiers (exemple : Empruntis, Vousfinancer).
8. Risques et points de vigilance
Écart de prix neuf/ancien
Risque de taux à la hausse d’ici la signature
Contraintes du PTZ (occupation en résidence principale pendant 6 ans minimum)
Durée des offres promotionnelles limitée dans le temps
9. Conclusion : un objectif atteignable avec méthode
Le crédit immobilier à 1 % n’est pas un mythe en 2025, mais il nécessite un profil solide, un projet bien pensé et une stratégie financière optimisée.
Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, réalisez dès maintenant votre simulation gratuite sur Verif-Invest.fr.
10. FAQ – Crédit immobilier à 1 %
Qui peut obtenir un TAEG proche de 1 % ?
Principalement les primo-accédants dans le neuf, avec cumul d’aides et un bon profil bancaire.
Peut-on cumuler PTZ et Action Logement ?
Oui, c’est même l’une des clés pour descendre sous 1,5 %.
Le neuf est-il toujours plus cher que l’ancien ?
En moyenne oui, mais les aides et promotions peuvent réduire ou annuler cet écart.