Assurance-emprunteur en immobilier locatif : le piège fiscal insoupçonné

Souvent négligée, la fiscalité liée à l’assurance-emprunteur peut se transformer en choc fiscal pour les investisseurs locatifs, notamment en LMNP ou LMP. En cas de décès d’un emprunteur, l’indemnité versée par l’assureur entre dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que les loyers perçus. Explications et solutions.

1. Une indemnité… imposable

Lorsqu’un co-emprunteur décède, l’assurance prend en charge le remboursement du crédit. Mais pour l’administration fiscale, cette indemnité est un revenu exceptionnel soumis :

-à l’impôt sur le revenu (au taux marginal),

-aux prélèvements sociaux.

Un versement de 50 000 € peut ainsi entraîner une imposition de plus de 23 000 €, grevant la trésorerie du conjoint survivant ou des héritiers.

2. Trois solutions fiscales à connaître

a) La clause séquestre

Elle permet de bloquer l’indemnité chez le notaire sans l’affecter directement au remboursement du prêt. Le prêt restant actif, l’indemnité n’est pas considérée comme un revenu.

-Avantage : fiscalité différée.
-Inconvénient : le co-emprunteur doit continuer à rembourser seul.

Peu proposée, nécessite souvent une délégation d’assurance.

b) Le contrat de prévoyance spécifique

Il permet de couvrir l’impôt déclenché par le versement de l’assurance.

– Déductible fiscalement en régime réel.
-Coût variable selon l’état de santé de l’assuré.

Vérifier l’étendue de la couverture (IR + prélèvements sociaux ?).

c) Sortir le prêt du passif

Cela évite l’imposition de l’indemnité, mais empêche la déduction des intérêts d’emprunt.

-À envisager si le taux d’intérêt est bas.
-Moins pertinent dans le contexte de taux élevés actuels.

3. Étaler l’indemnité sur 5 ans

En l’absence d’optimisation fiscale, l’article 38 quater du CGI autorise l’étalement du revenu exceptionnel sur 5 ans, réduisant l’impact immédiat.

Les amortissements et charges déductibles peuvent venir compenser une partie du gain imposable.

Conclusion — Vision LMNP par Yoann MAXEL, un des nos spécialistes

L’assurance-emprunteur est souvent vue comme une sécurité. Mais en LMNP, elle peut générer un impôt aussi brutal qu’inattendu. Anticiper ce risque par une clause séquestre, un contrat de prévoyance ou des montages adaptés est indispensable pour préserver la rentabilité de son investissement. La fiscalité ne doit pas saboter la protection patrimoniale.