Impôts 2025 : comment déclarer ses revenus de LMNP

La fiscalité immobilière évolue, mais pour votre déclaration 2025, concernant les loyers perçus en 2024, les règles restent encore stables.

Si vous avez encaissé des loyers en meublé, ils ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles : micro-BIC ou régime réel. Voici l’essentiel pour éviter les erreurs. 

Le régime micro-BIC : simplicité et abattement de 50 %Si vos loyers n’excèdent pas 77.700 € en 2024, vous êtes automatiquement au régime micro-BIC.
✔️ Vous déclarez simplement les loyers perçus.
✔️ L’administration fiscale applique un abattement de 50 %, sans autre déduction possible.
✔️ Vous êtes imposé sur seulement la moitié de vos loyers bruts.

Exemple : pour 50.000 € de loyers perçus, l’impôt et les prélèvements seront calculés sur 25.000 € seulement. 

Exception : pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes, la limite passe à 188.700 € de loyers, avec un abattement bonifié de 71 %. 

Le régime réel : pour optimiser ses charges
Au-delà des seuils, ou sur option, vous relevez du régime réel.
Vous pouvez alors :

• Déduire vos charges réelles (entretien, taxe foncière, etc.),
• Amortir le bien et les meubles chaque année,
• Déduire les frais d’acquisition si vous débutez votre activité.

Attention : ce régime nécessite une déclaration plus technique (2031 BIC), un bilan comptable  et un dépôt électronique via un tiers habilité (expert-comptable ou plateforme).

Important : vous ne pouvez pas choisir le régime réel à la dernière minute, sauf si votre activité a démarré en 2024.

Et pour les plus-values ?

• Location non professionnelle : plus-value classique des particuliers (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), sans réintégration des amortissements.
• Location professionnelle : plus-value calculée après réintégration des amortissements, ce qui peut augmenter sensiblement la fiscalité à payer.

Nouveauté 2025 : à partir du 15 février, même les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel devront intégrer les amortissements passés dans le calcul de leur plus-value. Un changement majeur à anticiper !

Conclusion de l’expert Yoann Maxel, spécialiste du LMNP :
« La fiscalité des revenus locatifs meublés reste attractive en 2025, notamment grâce à l’effet amortissement du régime réel. Mais attention : les nouvelles règles sur les plus-values exigent une anticipation rigoureuse.
Investir en LMNP reste une excellente stratégie patrimoniale , à condition de bien structurer son montage fiscal dès le départ. Faire appel à un professionnel pour piloter la déclaration est plus que jamais recommandé. 
La combinaison entre rentabilité immédiate, allégement fiscal et optimisation à la revente devient la clé d’une gestion réussie en meublé. »