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En matière d’investissement locatif, avant de se lancer, il est important de maitriser ou survoler un certain nombre de sujets, ou tout au moins d’en comprendre l’importance.
L’heure est venue de rétablir un certain nombre de fondements erronés et d’interpeller l’investisseur en herbe que vous êtes peut-être avant de vous lancer.
Si l’on demande à 50 personnes de nous partager leur définition d’un bon investissement, selon l’expérience de chacun, son parcours, ses propres croyances, il y a fort à parier qu’il y ait plusieurs versions.
Pour certains ce sera acheter au bon prix, pour d’autres une bonne rentabilité, que cet investissement permette de défiscaliser, et enfin pour d’autres réaliser une plus-value au moment de la sortie.
Le calcul de la rentabilité :
Tout le monde ou presque, connaît la notion de rentabilité ou de rendement locatif. Il faut en discerner 3 différents.
Rendement locatif brutLe calcul le plus simple, mais aussi le moins précis.
Rendement brut (%) = (Loyer annuel : Prix d’achat) × 100
Exemple :
Un bien acheté 200 000 €, loué 800 €/mois, affiche un rendement brut de 4,8 % à 9600 € : 200 000 € X 100 = 4,80 %
Problème : Ce calcul ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité sur les loyers perçus.
Rendement locatif netUn indicateur plus réaliste qui inclut les charges :
Rendement net (%) = [(Loyer annuel + avantages fiscaux éventuels) – (Charges + Fiscalité sur les loyers) / Prix d’achat] × 100
Pourquoi est-ce plus fiable ? Il tient compte des coûts réels Problème : Il est plus objectif mais il ne prend pourtant pas en compte un élément prépondérant si l’on veut éviter les fâcheuses déconvenues, il s’agît du prix « probable » de revente à terme.
Anticiper le prix de revente de son bien est primordial si vous avez cet objectif à moyen terme, avant 15 ans par exemple. L’immobilier, comme la bourse d’ailleurs, sont des investissements dont les performances se consolident dans le temps.
Il n’est pas toujours aisé d’estimer des années à l’avance le prix auquel un bien peut se revendre. Cependant, prendre en compte les prix moyens pratiqués dans le quartier et sur cette base, prévoir éventuellement un principe d’indexation apparait comme un réflexe sage et prudent. C’est là qu’intervient l’indice qu’utilisent les investisseurs confirmés, le TRI : Le Taux de Rendement Interne.
Le TRI va permettre de mesurer précisément, et en tenant compte cette fois-ci d’une hypothèse de prix de revente à terme, du rendement qu’un placement financier nécessiterait pour atteindre le même capital ou valorisation patrimoniale au regard de l’argent que vous aurez injecté. Il ne passe à côté de rien !
Parmi tous les différents indices qui permettent d’estimer un rapport locatif, entendez par là un pourcentage de rendement, le seul qui prenne en compte l’ensemble des critères contribuant à la performance d’un investissement et qui prévoit d’intégrer le prix de revente ou de valorisation patrimoniale, s’appelle le Taux de Rendement Interne. (TRI)
Le TRI supplante en effet les calculs de rentabilité brute ou nette, qui, s’ils permettent d’obtenir au doigt mouillé un début de tendance, ne sont pas suffisamment précis pour se lancer en toute sécurité.
L’estimation précise des revenus potentiels nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs. Le rendement locatif moyen en France atteint 5,9%, avec des variations significatives selon les régions. Ainsi, en province, la rentabilité moyenne s’élève à 7%, contre seulement 3,9% à Paris.
Pour calculer le rendement net, déduisez des loyers perçus :
Le TRI est l’indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité globale d’un investissement immobilier.
📌 Il prend en compte :
✔️ Les loyers perçus chaque année
✔️ Les avantages fiscaux
✔️ Les charges et impôts payés
✔️ Le financement du bien (apport, échéances de crédit, assurance décès invalidité, effet de levier)
✔️ Le prix de revente et la plus-value ou moins-value réalisée
📌 TRI = 6 %, cela signifie que pour atteindre le même capital ou valorisation au bout de 15 ans au regard de l’argent investit en apport, puis en épargne mensuelle, un placement financier devrait afficher un rendement annuel de 6 %.
💡 Un TRI supérieur au taux d’intérêt de votre crédit garantit un investissement rentable.
Il est donc important de concevoir que l’on peut avoir une opération affichant une rentabilité confortable et dont le taux de rendement interne sera négatif, une conséquence essentiellement explicable par une probabilité de revente à des conditions dégradées.
Au-delà de vérifier votre capacité d’emprunt et d’endettement, généralement limité à 35% de votre revenu avant impôt, il est crucial de s’assurer de la rentabilité réelle de votre projet immobilier.
En effet si la vérification de la tension locative, du marché du travail, des mises en location, et des prix, votre approche mérite d’être globalisée. Avant tout, vous devez considérer que le rendement net de votre investissement dépendra de multiples facteurs : les loyers annuels, les charges locatives et le prix d’achat du bien.
Vérif-Invest vous propose de façon tout à fait inédite, d’accéder aux outils qu’utilisent les professionnels du conseil et du patrimoine pour vous permettre de valider votre projet immobilier locatif et dormir tranquille.
La réussite de votre projet immobilier repose non seulement sur une analyse approfondie du marché, la vérification des diagnostics obligatoires, mais aussi de réaliser une forme de business plan comme on le ferait pour lancer son entreprise. Cependant, de nombreux investisseurs négligent ces aspects essentiels et se retrouvent face à des complications financières imprévues qu’il aurait pourtant été sage d’anticiper.
Dans cet article, nous allons examiner en détail tous les points cruciaux à vérifier avant de vous lancer dans un investissement locatif. Que vous soyez débutant ou investisseur expérimenté, ces vérifications sont indispensables pour sécuriser votre investissement, et l’avenir financier de votre famille.
En premier lieu, la réussite d’un investissement locatif repose sur une préparation minutieuse et méthodique. Cette phase préliminaire comporte trois étapes cruciales qui détermineront la viabilité de votre projet.
Par ailleurs, votre capacité d’investissement dépend principalement de votre situation financière actuelle. Les banques calculent votre capacité d’emprunt en prenant en compte 70% des futurs revenus locatifs. Ainsi, pour déterminer votre budget, vous devez additionner vos revenus mensuels nets, incluant salaires, pensions, et allocations. Le taux d’endettement maximal autorisé est fixé à 35% de vos revenus.
L’analyse du marché immobilier local constitue une étape déterminante. En effet, le choix de l’emplacement influence directement la rentabilité de votre investissement. Notamment, il est conseillé de privilégier les zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Pour une analyse approfondie, examinez :
Pour finaliser cette phase préliminaire, la constitution d’un dossier financier solide est indispensable. Les documents essentiels à préparer comprennent :
La banque analysera particulièrement votre stabilité financière et la pertinence de votre projet. Un apport personnel est généralement recommandé, représentant idéalement 10% du prix du bien. Cette préparation minutieuse augmentera significativement vos chances d’obtenir un financement dans les meilleures conditions.
La vérification technique constitue une étape fondamentale pour sécuriser votre investissement locatif. Cette inspection approfondie permet d’identifier les potentiels problèmes et d’anticiper les coûts futurs.
L’inspection doit être méthodique et couvrir chaque aspect du bien. Notamment, elle nécessite une vérification visuelle approfondie des pièces et de l’extérieur de la propriété. Par ailleurs, il est essentiel d’examiner :
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être annexé au bail. En effet, ce dossier comprend plusieurs éléments essentiels :
L’évaluation des travaux nécessite une approche structurée. Ainsi, il est recommandé d’établir un plan de maintenance régulière. Pour une rénovation énergétique, les coûts varient selon l’amélioration visée :
Par ailleurs, il est conseillé de réaliser des inspections trimestrielles pour maintenir le bon état des espaces locatifs. Cette régularité permet d’identifier rapidement les problèmes et d’éviter leur aggravation.
Pour garantir la fiabilité des diagnostics, il est impératif de faire appel à un diagnostiqueur certifié. En effet, ce professionnel doit présenter des garanties de compétence et disposer d’une organisation appropriée pour réaliser ces contrôles techniques.
L’analyse financière détaillée représente le pilier central de votre vérification investissement locatif. Une évaluation rigoureuse des aspects financiers déterminera la viabilité à long terme de votre projet.
La rentabilité se calcule selon trois méthodes distinctes. En effet, la rentabilité brute s’obtient par la formule : (Loyer mensuel × 12) / Coût d’acquisition × 100. Par ailleurs, la rentabilité nette prend en compte les charges et s’exprime ainsi : [(Loyer mensuel × 12) – Charges annuelles] / Coût d’acquisition × 100. Notamment, la rentabilité nette-nette intègre également l’impact fiscal.
Les charges déductibles comprennent plusieurs éléments essentiels :
Ainsi, pour l’entretien et les réparations, prévoyez entre 1% et 2% du prix d’achat annuellement. En outre, certaines dépenses génèrent un déficit foncier, déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
Le cash-flow représente la différence entre vos revenus locatifs et l’ensemble de vos dépenses mensuelles. Pour optimiser votre trésorerie, plusieurs stratégies s’offrent à vous. Notamment, la renégociation du crédit immobilier ou le changement d’assurance emprunteur peuvent réduire significativement vos charges.
Par ailleurs, il est recommandé de constituer une réserve de trésorerie équivalente à six mois de dépenses pour faire face aux imprévus. En effet, cette provision vous protégera contre les aléas comme les travaux urgents ou les périodes de vacance locative.
Pour une gestion prudente, anticipez un taux de vacance entre 5% et 10% du loyer annuel brut. Cependant, dans les zones tendues comme Paris, ce taux peut être quasi nul. Un investissement s’autofinance généralement à partir d’une rentabilité brute de 8%.
La vérification des documents légaux nécessite une attention particulière. Notamment, pour authentifier un avis d’imposition, deux méthodes complémentaires s’offrent à vous : le code-barres 2D-Doc et le Service de Vérification des Avis d’Impôt sur le Revenu (SVAIR). Par ailleurs, la falsification des documents locatifs touche 25 à 30% des dossiers en région parisienne.
Pour sécuriser votre investissement, examinez attentivement :
Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et obligations des copropriétaires. En effet, ce document obligatoire détermine l’organisation de la copropriété et s’impose à tous les occupants. Ainsi, toute modification du règlement nécessite une décision de l’assemblée générale.
Par ailleurs, la mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives requiert un vote à la majorité simple. Le syndic doit veiller au respect de ces dispositions sous peine d’engager sa responsabilité.
La conformité urbanistique exige une vigilance accrue. En effet, pour les divisions d’immeubles, une autorisation préalable est obligatoire via une Déclaration Préalable (DP) ou un Permis de Construire (PC). Les conséquences d’une division sans autorisation peuvent être sévères, notamment une obligation de remise en état ou une interdiction de louer.
Pour vérifier la conformité, consultez le relevé de matrice cadastrale qui indique le nombre de taxes d’habitation distinctes payées par les locataires. Par ailleurs, demandez à votre notaire de vérifier l’historique de propriété sur plusieurs mutations pour confirmer la continuité du nombre de lots.
La présence de compteurs électriques individuels constitue également un indicateur de conformité : un compteur unique pour tout l’immeuble peut signaler une non-conformité cadastrale. En cas de doute, une régularisation a posteriori reste possible, sous réserve de respecter les conditions imposées par le Plan Local d’Urbanisme.
L’évaluation précise du potentiel locatif constitue une étape déterminante pour assurer la pérennité de votre investissement. Le marché locatif français traverse actuellement une période de forte tension, avec une baisse notable de 5,2% des biens proposés à la location entre janvier et septembre 2024.
La demande locative a connu une augmentation significative de 45% depuis octobre 2021. Notamment, les grandes métropoles comme Marseille, Montpellier, Strasbourg et Toulouse continuent d’enregistrer une hausse de la demande. Par ailleurs, cette pression s’explique par plusieurs facteurs :
En effet, le loyer moyen progresse de 4% en 2024 pour atteindre 14,6 €/m² au niveau national. Cette augmentation varie selon les régions :
De 2,5% en Corse et en Bretagne à 5% en Île-de-France. Les loyers moyens oscillent entre 10,8 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté et 25,6 €/m² en Île-de-France. Par ailleurs, les logements meublés génèrent des loyers systématiquement 20% plus élevés que les non meublés.
Pour optimiser votre investissement, il est conseillé d’anticiper un taux de vacance entre 5% et 10% du loyer annuel brut. Ainsi, dans les zones à forte tension locative, ce taux peut être quasi nul.
La sélection rigoureuse des locataires nécessite une vérification approfondie de leur solvabilité. En effet, le loyer ne doit pas dépasser entre 25% et 33% de leurs revenus. Pour sécuriser votre investissement, examinez attentivement :
Pour les salariés, vérifiez la cohérence entre le montant net imposable mensuel et le cumul net imposable indiqué sur les fiches de paie. Par ailleurs, pour les dirigeants et travailleurs indépendants, demandez les deux derniers bilans comptables.
L’administration met à disposition un service gratuit permettant de vérifier la véracité des informations fiscales. Notamment, cette vérification permet d’établir une relation de confiance et d’éviter les risques d’impayés.
En zones universitaires, privilégiez les studios ou T2 plutôt que les maisons. Ainsi, la colocation meublée, particulièrement recherchée par les jeunes actifs et les étudiants, peut augmenter la rentabilité de 6 à 8% par rapport à une mono-habitation.
La réussite d’un investissement locatif repose essentiellement sur une vérification minutieuse de chaque aspect du projet. Certainement, votre capacité à anticiper les défis financiers, techniques et administratifs déterminera la rentabilité à long terme de votre investissement.
D’une part, l’analyse approfondie du marché immobilier local et l’évaluation précise de votre capacité d’investissement constituent les fondements d’un projet solide. D’autre part, la vérification technique du bien et la conformité administrative protègent votre investissement des complications futures.
Le potentiel locatif représente un facteur décisif dans le succès de votre projet. Les tendances actuelles du marché montrent une demande croissante, particulièrement dans les grandes métropoles, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés.
Enfin, rappelez-vous que chaque étape de vérification mérite une attention particulière. Une approche méthodique et rigoureuse, combinée à une analyse financière détaillée, vous permettra de concrétiser un investissement locatif performant et durable.
Pour évaluer la rentabilité, calculez le rendement locatif brut qui devrait se situer entre 5% et 10%. Prenez en compte les loyers annuels, les charges, et le prix d’achat du bien. Un cash-flow positif, où les loyers dépassent les dépenses, est également un bon indicateur.
Inspectez l’état général du bien, analysez les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, plomb, etc.), vérifiez la conformité urbanistique, et examinez les documents légaux comme le règlement de copropriété. N’oubliez pas d’évaluer les travaux potentiels et leur coût.
Étudiez la demande locative dans la zone, les loyers moyens pratiqués, et le profil des locataires potentiels. Examinez la démographie locale, la proximité des services, et les perspectives de développement du secteur. Ces informations vous aideront à estimer le potentiel locatif du bien.
Considérez les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative, et prévoyez un budget pour l’entretien et les réparations (environ 1-2% du prix d’achat par an). N’oubliez pas d’anticiper les périodes de vacance locative dans vos calculs.
Vérifiez minutieusement tous les documents légaux, y compris les justificatifs d’identité et de revenus des locataires potentiels. Assurez-vous de la conformité du bien avec les réglementations urbanistiques et le règlement de copropriété. Utilisez les services officiels pour authentifier les documents fiscaux et éviter les fraudes.
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