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En matière d’investissement locatif, avant de se lancer, et compte tenu des niveaux d’investissement que requiert l’immobilier de nos jours, il est essentiel de maitriser ou survoler un certain nombre de sujets, ou tout au moins d’en comprendre l’importance.
L’heure est donc venue de rétablir un certain nombre de vérités et d’interpeller l’investisseur en herbe que vous êtes peut-être, avant de vous lancer.
Si l’on demande à 50 personnes de nous partager leur définition d’un bon investissement, selon l’expérience de chacun, son parcours, ses propres croyances, il y a fort à parier qu’il y ait plusieurs versions.
Pour certains ce sera acheter au bon prix, pour d’autres une bonne rentabilité, d’autres encore y chercheront des vertus fiscales, et d’autres s’attacheront à réaliser une plus-value au moment de la sortie.
Et tout le monde aura raison !
De façon objective et non discutable, la seule définition qui résume l’ensemble des différentes approches est la suivante = Sur un plan purement économique, une bonne opération est un investissement dont l’on sort à terme avec plus d’argent en poche que l’on en a injecté. Tout le reste n’est que littérature !
Il n’existe pas mille manières de vérifier la cohérence économique d’un investissement, il faut se livrer à une approche mathématique en calculant un ratio ( %)
Il en existe essentiellement 3, dont une meilleure que les 2 autres !
Le rendement locatif brutLe calcul le plus simple, mais aussi le moins précis.
Rendement brut (%) = (Loyer annuel : Prix d’achat) × 100
Exemple :
Un bien acheté 200 000 €, loué 800 €/mois, affiche un rendement brut de 4,8 % à 9600 € : 200 000 € X 100 = 4,80 %
Problème : Ce calcul ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité sur les loyers perçus.
Le rendement locatif net
Il s’agît d’un indicateur plus réaliste qui inclut les charges :
Rendement net (%) = [(Loyer annuel + avantages fiscaux éventuels) – (Charges + Fiscalité sur les loyers) / Prix d’achat] × 100
Exemple :
Ce même bien acheté 200 000 €, toujours loué 800 €/mois, mais sur lequel il y a 300 € de charges mensuelles se décomposant comme suit :
affiche cette fois-ci un rendement net de 3 %
Calcul = 9600 € ( loyers ) – 3600 € ( charges totales) = 6000 € de loyers nets : 200 000 € X 100 = 3%
Néanmoins, ce résultat sera un peu plus compliqué à obtenir notamment au regard de la fiscalité qui n’est pas évidente à calculer. Elle dépend non eulement de vos revenus mais également de votre quotient familial.
Mais désormais vous avez Verif-Invest pour vous aider.
Pourquoi est-ce plus fiable ? : Il tient compte des coûts réels Problème : Il est certes plus objectif mais il ne prend pourtant pas en compte un élément prépondérant si l’on veut éviter les fâcheuses déconvenues, il s’agît du prix « probable » de revente à terme.
Anticiper le prix de revente de son bien est primordial si vous avez cet objectif à moyen terme, avant 15 ans par exemple. L’immobilier, comme la bourse d’ailleurs, sont des investissements dont les performances se consolident dans le temps.
Il n’est pas toujours aisé d’estimer des années à l’avance le prix auquel un bien peut se revendre. Cependant, prendre en compte les prix moyens pratiqués dans le quartier et sur cette base, prévoir éventuellement un principe d’indexation apparait comme un réflexe sage et prudent. C’est là qu’intervient l’indice qu’utilisent les investisseurs confirmés, le TRI : Le Taux de Rendement Interne.
Le TRI va permettre de mesurer précisément, et en tenant compte cette fois-ci d’une hypothèse de prix de revente à terme, du rendement qu’un placement financier nécessiterait pour atteindre le même capital ou valorisation patrimoniale au regard de l’argent que vous aurez injecté. Il ne passe à côté de rien !
Parmi tous les différents indices qui permettent d’estimer un rapport locatif, entendez par là un pourcentage de rendement, le seul qui prenne en compte l’ensemble des critères contribuant à la performance d’un investissement et qui prévoit d’intégrer le prix de revente ou de valorisation patrimoniale, s’appelle le Taux de Rendement Interne. (TRI)
Le TRI supplante en effet les calculs de rentabilité brute ou nette, qui, s’ils permettent d’obtenir au doigt mouillé un début de tendance, ne sont pas suffisamment précis pour se lancer en toute sécurité
L’estimation précise des revenus potentiels nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs. Le rendement locatif moyen en France atteint 5,9%, avec des variations significatives selon les régions. Ainsi, en province, la rentabilité moyenne s’élève à 7%, contre seulement 3,9% à Paris.
Pour calculer le rendement net, déduisez des loyers perçus :
Le TRI est l’indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité globale d’un investissement immobilier.
📌 Il prend en compte :
✔️ Les loyers perçus chaque année
✔️ Les avantages fiscaux
✔️ Les charges et impôts payés
✔️ Le financement du bien (apport, échéances de crédit, assurance décès invalidité, effet de levier)
✔️ Le prix de revente et la plus-value ou moins-value réalisée
Prenons encore cette même base d’investissement à 200 000 €, toujours loué 800 € par mois, et que cette opération exige d’injecter réellement 500 €/ mois. La différence exacte de trésorerie entre les recettes et les dépenses énumérées dans le précédent exemple de calcul de rentabilité nette.
Au bout de 20 ans, vous aurez injecté au total 120 000 € ( 500 € X 240 mois ). Ce qui constitue par nature, le réel prix de revient de votre bien donc le « point d’équilibre » en dessous duquel
Pour ne pas gagner d’argent du tout sur cette opération, il faudrait donc revendre ce bien à un prix de 120 000 €, soit 80 000 € en dessous de sa valeur d’origine. C’est contre intuitif pour la majorité des investisseur, c’est pourtant mathématique et indiscutable !
📌 RAPPEL : c’est le taux de rendement que de l’argent investit en apport, puis en épargne mensuelle, que devrait afficher un placement financier pour atteindre le même capital sur la période.
💡 Un TRI supérieur au taux d’intérêt de votre crédit garantit un investissement rentable.
Il est donc important de concevoir que l’on peut avoir une opération affichant une rentabilité confortable et dont le taux de rendement interne sera négatif, une conséquence essentiellement explicable par une probabilité de revente à des conditions dégradées.
D’une manière générale, il est communément admis qu’un bon investissement locatif peut générer entre 2% et 7% de rentabilité ! Cependant cette approche mérite de distinguer le rendement brut et le rendement net.
La différence entre les 2 ? D’une part le poids des frais inhérents au logement ( comme les charges de copropriété, la Taxe foncière, les frais de gestion locative, la garantie de loyers impayés, l’assurance propriétaire non-occupant, et d’autres parts, le poids de la fiscalité + les prélèvements sociaux qui résulte des recettes locatives générées par l’investissement. Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec précision, il est essentiel de comprendre les différents aspects qui influencent sa performance.
Prenons l’exemple d’un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois. En effet, ce bien immobilier génère une rentabilité brute de 5,2%. Cependant, ce chiffre ne reflète pas la réalité complète de votre investissement. Dans certains cas, le rendement net peut être de 50 % inférieur au rendement brut.
Quitte à calculer le rendement d’un bien immobilier autant qu’il soit net et prenne en compte de façon objective l’ensemble des charges.
Chez Verif-Invest, pour une objectivité totale, nous recommandons de vous intéresser à la notion de taux de rendement interne ( TRI). C’est le taux de rentabilité réelle d’un investissement en tenant compte des recettes et des dépenses potentielles totales, et enfin du prix de revente. D’où l’importance de maîtriser le marché de la revente et de la tension locative
Pour bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est fondamental de maîtriser les différents types de calculs et leurs composants.
La rentabilité locative se décline en trois catégories principales. En effet, chaque type offre une perspective différente sur la performance de votre investissement :
| Type de Rentabilité | Description | Éléments Inclus |
|---|---|---|
| Brute | Premier indicateur simple | Loyers annuels / Prix d’achat |
| Nette | Plus précise, inclut les charges | Loyers – Charges courantes |
| Nette-nette | La plus complète | Inclut la fiscalité |
Par ailleurs, plusieurs facteurs influencent directement votre rentabilité locative. Les charges non récupérables sur le locataire représentent entre 25% et 30% des loyers. Ainsi, vous devez considérer :
Pour obtenir une vision précise de votre investissement, trois formules essentielles sont à maîtriser :
Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) × 100 / Prix d’achat
Rentabilité nette = ((Loyer annuel – Charges – Fiscalité) × 100) / Prix d’acquisition
Par conséquent, la rentabilité nette est généralement inférieure de 2 à 3 points à la rentabilité brute. En outre, pour une analyse plus approfondie, la rentabilité nette-nette prend en compte les avantages fiscaux et l’effet de levier du crédit.
Pour un calcul simplifié mais réaliste, vous pouvez appliquer la méthode Larcher qui consiste à calculer la rentabilité sur neuf mois de loyers au lieu de douze, estimant que les charges et dépenses représentent environ trois mois de loyers.
Le calcul de la rentabilité brute constitue la première étape essentielle pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Il donne une première indication.
La formule de base pour calculer la rentabilité brute est simple : (Loyer mensuel × 12) × 100 / Prix d’acquisition total. Cette méthode offre un aperçu rapide de la performance potentielle de votre investissement.
Par ailleurs, en France, le rendement locatif moyen brut se situe autour de 5,9%. En effet, des variations significatives existent selon les régions. À Paris, par exemple, le rendement dépasse rarement 3,5% en raison des prix immobiliers élevés.
Le prix d’acquisition total comprend plusieurs éléments essentiels :
| Composant | Description |
|---|---|
| Prix du bien | Montant de base |
| Frais de notaire | 8% dans l’ancien, 3% dans le neuf |
| Frais d’agence | Variable selon le prestataire |
| Travaux éventuels | Rénovations nécessaires |
Prenons un cas concret pour illustrer le calcul. Pour un appartement :
Ainsi, le calcul se déroule comme suit :
Loyer annuel : 700 € × 12 = 8 400 €Formule appliquée : (8 400 € / 160 000 €) × 100Rentabilité brute obtenue : 5,25%
En outre, il est important de noter que cette rentabilité brute ne représente qu’une première analyse. Par conséquent, elle ne tient pas compte des charges courantes, de la fiscalité et des coûts d’entretien. Pour une évaluation plus précise, il est nécessaire d’approfondir l’analyse avec le calcul de la rentabilité nette.
La rentabilité nette représente un indicateur plus précis de la performance réelle de votre investissement locatif. En effet, elle prend en compte l’ensemble des charges qui pèsent sur votre bien sans oublier l’impôts sur la base de votre tranche marginale d’imposition ) et les prélèvements sociaux sur les recettes locatives, plus précisément sur la notion de bénéfices.
Pour calculer la rentabilité nette, vous devez déduire plusieurs types de charges des loyers perçus. Par ailleurs, ces charges comprennent :
| Type de Charge | Description |
|---|---|
| Charges locatives non récupérables | 10% des loyers annuels |
| Taxe foncière | Variable selon la localisation, avec une moyenne d’un mois de loyer |
| Frais de gestion | 5-6% des loyers annuels |
| Assurance PNO | Environ 160€ par an |
| Charges de copropriété | Environ 960€ par an |
L’impact fiscal varie selon votre situation. En effet, deux régimes principaux s’appliquent :
Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000€ par an.
Le régime réel quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges réellement constatées, particulièrement avantageux si vos charges dépassent 30% des loyers.
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2% et s’ajoutent à l’imposition sur le revenu, qui dépend de votre tranche marginale.
Prenons l’exemple d’un appartement :
Ainsi, le calcul de la rentabilité nette s’effectue comme suit :
Revenus locatifs annuels : 11 400€Total des charges : 3 020€Revenu net avant impôts : 8 380€
La formule appliquée : ((11 400€ – 3 020€) / 250 000€) × 100 = 3,35%
Par ailleurs, il est recommandé d’ajuster le taux d’occupation prévu du logement. En effet, au lieu de compter sur 12 mois de loyers, prévoyez plutôt 11 ou 11,5 mois pour tenir compte de la vacance locative potentielle.
La rentabilité nette-nette représente un indicateur plus complet pour mesurer la performance réelle d’un investissement locatif. En effet, elle intègre non seulement les charges d’exploitation mais également l’ensemble des prélèvements obligatoires.
Mais encore une fois, nous préférons vous inviter à vous concentrer sur le Taux de rendement interne qui à notre sens et beaucoup plus précis et significatif.
Les dispositifs fiscaux peuvent considérablement améliorer votre rentabilité nette-nette. Par ailleurs, plusieurs options s’offrent à vous :
| Dispositif | Réduction d’impôt | Conditions principales |
|---|---|---|
| Denormandie | jusqu’à 21 % | Rénovation nécessaire |
| Loc’Avantages | 15% à 65% | Loyer inférieur au marché |
En outre, le choix du régime fiscal influence directement votre rentabilité. Ainsi, le régime micro-foncier ou micro BIC pour les logements loués meublés, offre un abattement de 30% pour les revenus inférieurs à 15 000€, tandis que le régime réel permet la déduction complète des charges.
Pour un investissement optimal, un taux de rentabilité nette-nette idéal se situe entre :
Prenons un cas pratique pour illustrer le calcul de la rentabilité nette-nette :
Investissement initial :
Calcul détaillé :
Revenus locatifs nets : 11 400€ – 3 020€ = 8 380€Impact fiscal : prélèvements sociaux (1 441€)Formule : [(loyers – charges – impôts) / prix d’acquisition] × 100
Pour optimiser cette rentabilité, plusieurs stratégies sont possibles :
L’analyse approfondie des résultats de rentabilité permet d’évaluer la performance de votre investissement locatif et de prendre des décisions éclairées pour l’optimiser.
D’ailleurs, chaque type de bien immobilier présente des caractéristiques de rentabilité distinctes. Les studios et petites surfaces offrent généralement les meilleures performances en termes de rendement locatif. En effet, la rentabilité varie considérablement selon le type de bien :
| Type de Bien | Rentabilité Moyenne |
|---|---|
| Studios/T1 | 6-8% |
| Colocation | 7-10% |
| Parkings | 6-7% |
| Grands appartements | 3-5% |
Par ailleurs, la localisation influence significativement ces seuils. Dans les grandes métropoles, la rentabilité est généralement plus faible mais la plus-value potentielle plus importante.
En matière de placement, la bourse affiche des performances moyennes entre 8% et 12% sur le long terme. Ainsi, bien que l’immobilier présente une rentabilité moyenne plus modeste, il offre plusieurs avantages distinctifs :
En outre, les SCPI constituent une alternative intéressante, avec des rendements moyens de 4% à 5%, offrant une diversification du patrimoine sans les contraintes de gestion directe.
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, plusieurs leviers d’amélioration existent :
Optimisation financière :
Gestion locative efficace :
Par conséquent, la rentabilité nette-nette peut être améliorée par une gestion active de votre investissement. En effet, une rentabilité négative ne signifie pas nécessairement qu’il faut renoncer à l’investissement. Plusieurs solutions peuvent être envisagées :
Le calcul précis de la rentabilité d’un investissement locatif demande une analyse approfondie de nombreux paramètres. Certainement, la différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette révèle l’importance d’examiner chaque aspect de votre investissement.
Les charges, la fiscalité et le financement jouent un rôle déterminant dans la performance réelle de votre bien. Ainsi, un investissement affichant une rentabilité brute de 6% pourrait présenter une rentabilité nette-nette de 3% à 4%, ce qui reste néanmoins satisfaisant dans le contexte actuel du marché immobilier.
La réussite de votre investissement locatif dépend largement de votre capacité à optimiser chaque paramètre. Une gestion efficace des charges, le choix judicieux du régime fiscal et une stratégie de financement adaptée constituent les clés d’une rentabilité durable.
N’oubliez pas que l’immobilier locatif représente un investissement sur le long terme. Par conséquent, la patience et une gestion rigoureuse vous permettront d’atteindre vos objectifs de rendement tout en constituant un patrimoine solide.
La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition du bien, puis en multipliant par 100. La formule est : (loyer mensuel x 12) / prix d’achat x 100.
Un bon taux de rentabilité locative se situe généralement entre 5% et 10%. Cependant, ce taux peut varier selon la localisation et le type de bien. Dans les grandes villes, un taux de 3% à 4% peut être considéré comme satisfaisant.
La rentabilité brute ne prend en compte que les loyers et le prix d’achat, tandis que la rentabilité nette intègre les charges courantes comme la taxe foncière, les frais de gestion et l’entretien. La rentabilité nette est généralement inférieure de 2 à 3 points à la rentabilité brute.
Pour optimiser la rentabilité, vous pouvez réduire les charges d’exploitation, améliorer l’efficacité énergétique du bien, limiter la vacance locative, renégocier votre prêt immobilier si possible, et choisir le régime fiscal le plus avantageux pour votre situation.
L’investissement locatif offre plusieurs avantages : l’effet de levier du crédit permet d’investir plus que son capital initial, il offre une stabilité face aux fluctuations du marché, et protège contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers. De plus, il permet de constituer un patrimoine tangible sur le long terme.
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